【专家观点】轨道交通综合开发在城市发展新时代的探索和思考

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轨道交通综合开发 在城市发展新时代 的探索和思考 深圳地铁前海国际公司 杨珅 目录 CONTENTS Part1 TOD时代的深圳地铁 Part2 TOD发展实践 Part3 TOD在城市发展新时代的问题和挑战 PAGE 2 开发案例分享 Part4  2020年8月18日，深圳市轨道交通线 网6、10开通，运营线网总长达到383公里； 10线运营，多线建设  2020年底，深圳市轨道交通线网总长 将达到415公里；  2022年，深圳市轨道交通线网总长将 达到568公里；  2025年，深圳市轨道交通线网总长将 达到16线647公里；  2035年，深圳市轨道交通线网规划总 长为1335公里。 轨道建设运营情况 PAGE 3 一、TOD时代的深圳地铁 深圳市地铁集团有限公司成立于1998年7月31日，是市国有全资控股大型企业。业务涵 盖地铁工程建设、轨道运营、物业开发、商业资源等“四位一体”的产业领域，全力推 进“平安深铁、法治深铁、科技深铁、美丽深铁”建设。 轨道建设运营情况 经多年积极争取，深圳市已由国家铁路网末端城市提升为国家铁路枢纽城市。深圳市政府现已将铁路建设任务委托深圳 地铁，深圳地铁构建起地铁、城际、国铁“三铁合一”的业务架构。 深圳铁路枢纽总布置示意图 国家铁路：近期建设项目包括赣深客专、深茂铁路深圳至 江门段，将积极争取建设深肇铁路、深汕铁路、深圳至长 沙第二通道等；拟形成广深港、广深、赣深客专南北终到， 深茂-厦深、深肇铁路衔接贵广和南广铁路、机场东-西丽- 坪山衔接广汕铁路东西贯通，新建机场东、西丽两个高铁 枢纽。 城际铁路：积极推进的项目包括穗莞深城际南延段、深惠 城际，积极争取建设深莞、深莞增、中深惠、港深西部快 速轨道等城际线，以形成三横四纵城际铁路布局。 PAGE 4 一、TOD时代的深圳地铁 枢纽城市 PAGE 5 对外交通设施城际轨道 城市轨道 1 罗湖站 广深铁路 - 1#+17# 已建 2 福田站 广深港客专 - 2#+3#+11# 已建 3 西丽枢纽 赣深客专、 深肇客专、 深茂铁路 深惠+深莞 城际 13#+15#+29 # 新增 4 深圳北站 厦深铁路+ 广深港客专 +赣深客专 深惠城际 4#+5#+6# 已建 5 深圳东站 广深铁路 - 3#+5#+13# 已建 6 坪山站 厦深铁路+ 深汕铁路 中虎龙城际 16#+23#+33 # 已建 7 机场东站 深茂铁路+ 深肇客专 1#+12#+20# +26#+33# 新增 8 T3枢纽 - 穗莞深城际 +港深西快 11# 新增 9 T4枢纽 - 穗莞深城际 11#+20#+33 # 新增 1 前海湾站 - 穗莞深城际 +港深西快 1#+5#+11# 新增 2 红树湾站 - 深莞城际 2#+9#+11#+ 29# 新增 3 石岩站 - 深莞城际 29#+33# 新增 4 光明城站 广深港客专 +赣深客专 深莞城际 6#支线 +13#+18# 已建 5 五和站 - 深惠城际 5#+10#+33# 在建 6 平湖站 广深铁路 深惠城际 10#+18# 在建 7 大运站 - - 3#+14#+16# +33# 在建 8 龙城北站 - 深惠城际+ 中虎龙城际 21#+31# 新增 9 坪山中心站 - 中虎龙城际 19#+23# 新增 10 深圳湾口岸 穗莞深城际 13# 在建 11 福田口岸 - - 4#+10# 在建 全国性客运 交通枢纽 区域性客运 交通枢纽 深圳市轨道交通枢纽规划一览表（2016-2035） 序号 枢纽级别 枢纽名称 枢纽换乘线路 备注 对外交通设施城际轨道 城市轨道 1 空港新城站 - - 12#+20#+30 # 在建 2 大运北 - 深惠城际 21#+23# 新增 3 妈湾枢纽 - 深惠城际 15#+21# 新增 4 黄阁坑 - - 10#+16#+21 # 在建 5 后海站 - - 2#+11#+13# 在建 6 深大站 - - 1#+13#+20# 在建 7 车公庙站 - - 1#+7#+9#+1 1# 已建 8 岗厦北站 - - 2#+10#+11# +14# 新增 9 黄木岗站 - - 7#+14#+24# 新增 10 大剧院站 - - 1#+2#+5#+9 #+11# 已建 11 老街站 - - 1#+3#+17# 已建 12 梅林关站 - - 4#+6#+22# 在建 13 盐田路站 - - 8#+18# 新增 14 横岗站 - - 14#+18#+19 # 新增 15 白泥坑站 - 18#+21#+33 # 新增 16 沙井 - - 18#+11# 新增 17 清水河 - - 14#+17#+25 # 在建 全市性客运 交通枢纽 深圳市轨道交通枢纽规划一览表（2016-2035） 序号 枢纽级别 枢纽名称 枢纽换乘线路 备注 一、TOD时代的深圳 地铁 埃塞项目 线路31km 合同金额7.1亿元 41个月服务期 埃及项目 越南项目 线路13km 合同金额8900万元 咨询服务 雄安项目 组建工作组 派驻专家 提供技术支援 埃及 雄安 以色列 越南 郑州 郑州项目 线路25.488km 30年服务期 线路67km 合同金额800万元 咨询服务 2019年12月6日，深铁国际与中航国际、中国中铁正式签订了 《埃及斋月十日城市郊铁路项目运营监管服务合同》 埃塞俄比亚 以色列项目 线路24km 合同金额22亿元 14年服务期 轨道建设运营情况 一、TOD时代的深圳地铁 物业开发发展历程 轨道交通二期工程建设周期 拿地时代-探索积累 轨道交通三期工程首通3线建设周期 建设时代-开发收获 2011 2010 竞得蛇口西和深 圳北项目土地使 用权 集团组建物业开发总部 首盘山海津实现“开门 红” 2013 2007 集团设立综合 开发部，物业 开发正式启动 2012 轨道交通投融资平台 组建，深圳地铁“轨 道+物业”发展模式 加快推进，采用作价 出资方式配置土地 定向招拍挂获得 前海车辆段上盖 土地，同年前海 保障房开工建设 2008 2009 综合开发部 更名为物业 开发分公司 2014 “深圳地铁地 产”品牌正式 推出 2015 首次销售突破百 亿 2016 连续第二年销售 突破百亿； 移交前海、蛇口 西、横岗、塘朗 2.2万套保障房 深圳房地产综 合实力第三名； 连续第三年销 售突破百亿 2017 2018 深圳房地产综 合实力第二名； 连续第四年销 售突破百亿 轨道交通三期修编及四期工程建设 新时代-站城一体开发经营 深圳地铁置业 集团挂牌成立 2019 PAGE 7 连续第四年蝉 联深圳市房地 产开发综合实 力十强前三甲 2020 一、TOD时代的深圳地铁 · 深铁置业 一、TOD时代的深圳地铁 · 深铁置业 职责定位 秉承集团“经营地铁、服务城市”的经营理念，以TOD发展 模式，推进以枢纽为核心的“站城一体化”开发，积极推动 “轨道+物业”模式与城市深度融合。未来将通过市场化模式 主动拓展轨道周边土地资源，同时以技术手段实现盖上限高 突破，提高上盖空间容积率，再造土地资源，以物业开发升 值效益反哺轨道交通建设与运营，减轻政府财政压力，实现 城市轨道交通的可持续发展，使深铁置业成为真正的轨道城 市缔造者，助力深圳“先行示范区”建设及大湾区高效高质 城市发展。 2019年1月，深圳地铁置业集团有限公司注册成立 职责 PAGE 8 总体经营情况 一、企业基本情况 · 深铁置业 PAGE 9 • 共获取14个项目土地开发权，建筑 面积合计约548万㎡ ；其中政府配 置项目13个，建筑面积约500万 ㎡ ，市场化拓展项目1个（佛山项 目），建筑面积约47.4万㎡ 。 • 即将获取项目7个，其中轨道三期 政府配置项目1个、轨道四期项目6 个，建筑面积合计约410万㎡ ，累 计将获得21个项目土地开发权。 开发规模 • 14个项目总可售面积493.3万㎡， 累计货值3548亿元。其中13个政府 配置项目总可售面积约449.3万㎡， 总货值3442亿元；1个市场化项目 总可售面积约44万㎡ ，总货值约 106亿元。 • 目前7个项目先后入市销售，销售 额累计约697.79亿元。 • 14个项目预计为集团实现开发利润约 915.1亿元。其中13个政府配置项目 预计为集团实现开发利润约908.07亿 元；1个市场化项目预计为集团实现 开发利润7.08亿元。 • 13个政府配置项目土地开发收益（地 价+开发利润）共计约为1415亿元 • 2019年以前为集团实现开发利润累计 171.1亿元。 ￥ 收入利润 销售情况 建立全新的商业管理平台 按照商业资源“一盘棋”布局，整合地上地下分散的商业和空间资源，形成统一策划、统一管理、统一经营的资产经营大格局， 打造品牌效益明显、核心能力突出、资产管理优越的商业地产管理平台。将加大优质商业物业的持有力度，强化资源的价值创 造，努力提升收入稳定性和长期增值性，更好支撑轨道交通事业可持续发展。 商业 枢纽商业 区域型商业 社区商业 零星商业 地下商业空间 酒店 标准五星 标准四星 服务式公寓 写字楼 枢纽高端办公空间 商务核心写字楼 媒体资源 通信资源 网络资源 传统媒体 新媒体 融媒体 民用通信 新兴业务 大数据运用 资源衍生业务 PAGE 10 一、TOD时代的深圳地铁 · 深铁置业 建立全新的商业管理平台 占地面积约9.5万平方米，建筑面积近8.5万平方米，写字楼面积 6.2万平方米，2018年11月22日，前海深港基金小镇成功开园 国内首个自贸区内的基金小镇-前海深港基金小镇 • 吸引UBS前海、广发证券、宁波银行等50余家国内外知名金融 机构入驻办公 • 深圳市首个国家级知识产权保护中心正式揭牌运行 • 荣获“2018年度中国最具影响力基金小镇” 前海深港基金小镇作为前海标志性产业项目，将为深圳金融和科技创新 提供服务和支撑，使前海成为大陆与香港财富聚集的“涡旋”中心 加速全球资本在前海集聚，成为前海金融产业发展的“引爆点”、深圳 创新金融的“新名片”，成为珠三角“湾区经济” 发展的核心引擎 PAGE 11 一、TOD时代的深圳地铁 · 深铁置业 积极履行社会责任 代建政府保障房 代建的185万平米逾2.2万套的政府保障性住房已全部竣工交付；连续多年荣获 “深圳房地产社会责任标杆企业”称号 开工建设人才房 落实政府人才化发展战略，在深铁懿府和深铁阅山境项目承担了1800余套人才住房；目前两个人才房项目均已开工建设 开设商品房限价租赁试点 响应国家对租赁市场的引导和控制；明确将塘朗城的248套交通公寓产品作为限价租赁商品房的试点项目 塘朗城商品房租赁试点 横岗保障房 塘朗保障房 蛇口西保障房 前海保障房 深铁阅山境人才房 深铁懿府才房 PAGE 12 一、TOD时代的深圳地铁 · 深铁置业 前海地下市政道路 前海桂湾一路 代建前海自贸区多项临、跨地铁市政工程 代建前海跨三条地铁隧道的地下市政道路工程及四条枢纽周边市政道路，确保轨道交通安全。 阶段1：城轨交通“建设+运营”是世界地铁发展史上最基本、最重要的管理模式 建设 运营 城轨 交通 1.0 • 从1863年英国伦敦第一条地铁开始，世界各国一直是以地铁建设和运营管理作为 其行业特征，注重地铁建设与运营管理，将城市尽快建设成为以地铁为主导的公共 交通网络。 • 2004年，深圳地铁一期工程建成开通运营。 • 城轨交通1.0 — 城轨交通企业最基本也是最重要的管理模式 纵观150多年来世界城轨交通发展历程，可以看出城轨交通行业发展的三个重要发展阶段及其主要特征 二、TOD发展实践 城轨交通行业发展的三个阶段 PAGE 13 TOD发展实践 轨道 物业 城轨 交通 2.0 城轨交通“轨道+物业”模式开创了地铁可持续发展之路 • 1975年，香港地铁在规划兴建观塘线、荃湾线、港岛线时，利用“轨道+物业”实现企业 自我造血，有效扩大了城轨交通与物业开发整体效益，达到政府、地铁和社会“三方共赢” 的局面 • 2008年，深圳地铁在前海车辆段通过招拍挂方式获得140万建面平米的地铁上盖物业开发 权 • 城轨交通2.0 —“轨道+物业”模式实现城轨交通企业的自我造血功能 二、TOD发展实践 城轨交通行业发展的三个阶段 PAGE 14 TOD发展实践 轨道 物业 城轨 交通 3.0 资本 运作 城轨交通“轨道+物业+资本运作”模式加快了企业资产规模和综合实力的迅猛增长 • 2000年港铁在香港成功上市，其资产规模和综合实力得到迅速增强；港铁上市市值为94亿， 2016年港铁市值为2238亿，上市16年来平均每年增加市值134亿 • 2001年上海申通地铁通过入主凌桥股份而成为我国境内第一家从事轨道交通投资经营的上市 公司 • 2009年北京市基投公司成为A股京投发展重要股东，2012年又由京投控股参与中国城市轨道 科技1522HK在香港创业板上市 • 2017年，深圳地铁分别受让华润、恒大所持万科A股股份，成为万科第一大股东 • 城轨交通3.0 —“轨道+物业+资本运作”的发展模式 二、TOD发展实践 城轨交通行业发展的三个阶段 PAGE 15 二、TOD发展实践 产出 沿线土地物业升值 • 民生公益福利 • 政府税收 • 运营收入 • 附属资源收入 投入 • 建设投入 • 运营投入 本质：以物业开发所产生的地价回收和开发收益 解决地铁建设、运营所需的资金问题。 城轨交通的建设、运营投入除了产出运营收入、附属资源收入以 外，还具有相当大的正外部效应，包括民生公益福利、沿线土 地增值、城市品质提升、促进人口就业等，只要将正外部效 应最大程度的内部化才有可能时间城轨交通企业增加效益 轨道物业模式助力轨道交通企业 进入良性的企业经营状态 PAGE 16 TOD—经营地铁—打造企业造血机制，化解政府财政难题 二、TOD发展实践 政府给予的政策支持 土地出让方式采用了分层出让的形式，上盖物业与地铁设施在不同标高分层划分用地权属，实现了在轨道交通便利地段 立体复合利用土地资源，利于车辆段上盖土地使用权的获取。 1.土地分层出让 定向挂牌 PAGE 17 1.建筑规划 2.消防人防 3.环保市政 二、TOD发展实践 政府给予的政策支持 2013年5月，市政府印发了《深圳市国有土地使用权作价出资暂行办法》和《深圳市国有土地使用权作价出资工作委 内部实施流程》，在地铁集团、深圳机场、特区建发公司先行先试，确保封闭运行，风险可控。 2.作价出资政策 PAGE 18 二、TOD发展实践 政府给予的政策支持 3.财务政策支持 深圳市给予地铁集团固定资产折旧、融 资利息等方面政策支持，同意地铁集团土建类 资产不计提折旧，其他资产按会计准则计提折 旧；并将计提的折旧和融资利息延迟计入经营 成本，在物业开发成本中解决。该财务政策有 效地解决了地铁集团财务报表亏损问题，为企 业创造了具备自主融资能力的政策条件（自 2016年开始采取当期计提折旧与利息的全成 本核算）。 PAGE 19 二、TOD发展实践 深圳地铁“轨道+物业”发展历程 深圳借鉴香港地铁成功经验，2008年地铁集团通过参与土地摘牌，在国内首次依法取得轨 道交通上盖物业土地开发权，市政府以注册资本金形式将按规定上缴的地价及时返还地铁集 团，地铁集团以此方式先后取得4个地铁上盖项目的开发权。27亿借款实转——一个月之内 轨道二期 原始积累 深圳市轨道交通投融资平台正式组建，土地作价出资政策随之出台，市政府将轨道交通上盖 物业土地作价为轨道交通项目资本金直接注入地铁集团，作为政府投入轨道交通工程建设资金。 深圳地铁“轨道+物业”发展模式逐步成型，获取土地总数达到12块。目标500亿 轨道三期 发展收获 按照市场化改革的总体思路，一方面配合政府梳理轨道沿线土地资源，继续争取通过招拍挂、作价 出资政策获取土地的同时，探索开发“站城一体”枢纽综合体，跟随线网发展，积极介入尝试 城市更新、整村利益统筹、棚改，一级/一级半土地整理开发新路径；另一方面寻求市场 合作和市场途径，获取新资源，提升开发品质，运营优质持有商业，开创“轨道+物业“新模式。 轨道四期 创新提升 PAGE 20 二、TOD发展实践 根植伟大时代——“轨道+物业”的发展机遇 2019年2月 粤港澳大湾区发展规划纲要 • 构建现代化的综合交通运输体系 • 打造“轨道上的城市群” 2019年8月 关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见 • “三个阶段”锚定发展目标，“五个率先”内嵌“五位一体”总体布局 • 进一步明确深圳在粤港澳大湾区建设中的核心引擎地位 深铁置业 • 实施创新驱动发展战略，发挥国企的先行引领作用，不断创新“轨道+物业”，引入世界一流TOD发展理念 • 深化“站城一体化”开发模式，着力打造湾区大型轨道枢纽上盖“先行示范项目” • 实现轨道物业与城市的深度融合，探索建设新型城市文明典范、民生幸福标杆及可持续发展先锋 实践优质轨交物业助力深圳“先行示范区”建设，助推大湾区高效高质城市发展的使命 PAGE 21 遵循TOD城市发展理念，利用轨道建设所引发的街区/片区整体规划建设或者再造，进行站城一体 化的集约综合开发。 要点：政府需授权或者委托轨道公司统筹进行段场、站点、枢纽所影响片区的总体规划，通过市场化方式协调各利益相关 方，并由轨道公司主导实施站城一体项目的开发建设。 二、TOD发展实践 TOD新发展——站城一体化 PAGE 22 增加创新机遇 提升城市价值 “站城一体化”的TOD发展方向