【案例】北京市城市更新项目规划土地政策应用案例指引

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2025 年 9 月 北 京 市 规 划 和 自 然 资 源 委 员 会 北京市城市更新项目 规划土地政策应用 案例指引 前言 实施城市更新行动，是以习近平同志为核心的党中央，科学把握城市发展规律，就全面推进现代 化人民城市建设、扎实推动城市高质量发展、不断满足人民群众美好生活需要作出的重大战略部署。 实施城市更新行动，是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求；是坚定实施扩大内需 战略、构建新发展格局的重要路径；是推动城市开发建设方式转型、促进经济发展方式转变的有效途径； 是推动解决城市发展中的突出问题和短板、提升人民群众获得感幸福感安全感的重大举措。 党的二十大提出实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市。党的二十届三中全会进一步明 确建立可持续的城市更新模式和政策法规。2021 年以来，每年《政府工作报告》都会对城市更新行动 作出部署，提出明确要求。2025 年 5 月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更 新行动的意见》，对持续推进城市更新行动作出系统全面部署。2025 年 7 月，党中央召开中央城市工 作会议，强调“以推进城市更新为重要抓手”，提出“高质量开展城市更新”。 近年来，北京市坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，立足新时代首都城市战略定位，深入贯 彻实施《北京城市总体规划（2016 年—2035 年）》，大力推进城市更新行动，加强顶层设计，坚持 改革创新，健全完善城市更新体制机制，建立“1+N+X”城市更新政策体系，推动各类城市更新项目 有序实施，形成一批可推广、可复制的经验做法，努力打造城市更新的北京模式。 自 2023 年 3 月 1 日起，《北京市城市更新条例》正式施行，为首都城市更新提供了坚实的法制保障。 为落实《北京市城市更新条例》，北京市规划和自然资源委员会相继研究出台既有建筑改造工程消防 设计指南、建设用地功能混合使用等 11 项配套规划土地政策，对推动全市各类城市更新项目实施起到 了有效的促进作用。 为进一步推动政策落地见效，切实发挥规划土地政策对城市更新的推进作用，北京市规划和自然 资源委员会组织收集、筛选了一批具有代表性的案例，编制了《北京市城市更新项目规划土地政策应 用案例指引》，旨在更加直观地反映规划土地政策在城市更新项目中的应用情况，帮助各类市场主体、 各级政府部门进一步了解并用好用足相关政策，从而更加有效助力城市更新项目实施。 目前，共收录 19 个案例，涵盖了居住类、产业类、设施类、公共空间类、区域综合性城市更新等 类型，相关规划土地政策在收录的案例中均有不同程度的应用。现汇编成册，供参考借鉴。 朝阳区北苑地铁站周边环境提升与长效维护项目 23 公共空间类更新 海淀区五塔寺周边腾退项目 25 区域综合性更新 6 7 《北京市责任规划师制度实施办法》应用案例 第四章 Chapter 4 21 北京经济技术开发区配套京东方第 6 代新型半导体显示器件生产线大宗气体站项目 17 产业类城市更新 5 《北京市工业用地先租后让指导意见（试行）》应用案例 第三章 Chapter 3 15 朝阳区三里屯太古里北区既有建筑改造项目 3 传统商业设施更新 西城区 CCB 建融家园南礼士路店保障性租赁住房项目 5 老旧低效楼宇更新 1 2 《北京市既有建筑改造工程消防设计指南（2023 年版）》应用案例 第一章 Chapter 1 1 7 东城区美康大厦城市更新项目 9 老旧低效楼宇更新 昌平区沙河镇沙河医药健康产业园区项目 CP01-0401-0008 地块 12 老旧厂房更新改造 3 《北京市建设用地功能混合使用指导意见（试行）》应用案例 第二章 Chapter 2 4 目录 石景山区巴威科技研发中心项目 39 老旧厂房更新改造 10 《老旧厂房更新改造工作实施细则（试行）》应用案例 第六章 Chapter 6 37 门头沟区中天元厂房改造项目 45 老旧厂房更新改造 11 《北京市城市更新项目国有建设用地过渡期支持政策实施细则（试行）》应用案例 第七章 Chapter 7 43 第二批央企在京老旧小区综合整治项目（标包一） (东城区和平里街道等中国石化集团所属全部在京老旧小区街道） 31 老旧小区改造 通州区 2021 年第三批老旧小区综合整治工程一标段 (工程总承包、建筑师负责制）项目 34 老旧小区改造 8 9 《关于进一步优化工程建设领域勘察设计招标投标营商环境 规范市场主体行为 第五章 Chapter 5 29 有关工作的通知》应用案例 朝阳区三里屯北街 81 号改造项目 51 老旧低效楼宇更新 房山区中恩云计算数据中心 10 号楼更新项目 54 老旧厂房更新改造 12 13 《关于城市更新项目土地价款核定缴纳的若干措施》应用案例 第八章 Chapter 8 49 附录 : 《北京市城市更新条例》配套规划土地政策清单 81 57 大兴区大兴新城市场路城市更新项目 59 区域综合类城市更新 14 《北京市建设用地使用权分层供地及产权登记实施案例集》应用案例 第九章 Chapter 9 朝阳区北京鲜活农产品流通中心二期项目 65 公共服务设施类更新 通州区城市副中心六环高线公园项目 67 公共空间类更新 15 《北京市关于城市更新项目国有建设用地使用权作价出资或者入股支持社会经济 第十章 Chapter 10 63 发展的指导意见（试行）》应用案例 69 朝阳区大悦城地下空间城市更新项目 71 传统商业设施更新 海淀区西郊食品冷冻厂城市更新项目 74 老旧厂房更新改造 昌平区清华南口国重基地项目 77 老旧厂房更新改造 17 规划土地政策综合应用案例 第十一章 Chapter 11 18 19 16 《北京市既有建筑改造工程消防 设计指南（2023 年版）》 Chapter 1 第一章 应用案例 1 北京市规划和自然资源委员会 2 北京市城市更新项目规划土地政策 应用案例指引 3 基本情况 朝阳区三里屯太古里北区既有建筑改造项目位 于朝阳区三里屯北里，周边以商业用地、居住用地 为主。项目原用途为商业，通过留改拆结合的方式 进行更新，实现商业店铺的改造升级。项目总用地 面积 2.45 公顷，总建筑面积 8.23 万平方米，其中 地下 4.16 万平方米，地上 4.07 万平方米。项目实 施主体为北京三里屯太古里北区物业管理有限公司。 本次改造涉及多个单体建筑，分阶段实施改造，目 前改造区域已全部完成消防设计审查或备案，大部 分单体建筑完成施工，正在逐步开展消防验收。 规划情况 权属情况 项目用地权属为北京三里屯北区物业管理有限 公司所有，本次更新未改变用地性质及用地主体。 规划情况 依 据《 朝 阳 区 三 里 屯 街 道 CY00-0304、 CY00-0305街区控制性详细规划（街区层面）（2021 年—2035 年）》，街区功能定位为国际交流会客厅、 国际文化交融区、国际一流商圈、新商文体城市活力 中心，项目所在片区主导功能为商业商务，产业设置 符合规划定位要求。 1 朝阳区三里屯太古里北区既有建筑改造项目 传统商业设施更新 项目区位示意图 《北京市既有建筑改造工程消防设计指南（2023 年版）》 01 应用案例 北京市规划和自然资源委员会 4 项目示意图 《北京市既有建筑改造工程消防设计指南（2023 年版）》 01 应用案例 项目改造前后对比图 设计内容 项目产业定位为商业店铺的改造升级，以引入 国际一线品牌为契机，重塑太古里北区核心地标定 位，打造时尚、现代的商业购物街区。 更新方式 项目采用留改拆结合的更新方式，涉及范围为 N5、N6、N7、15 号楼的全部，N2 号楼的局部地上 部分，以及地上改造涉及的地下一层、地下二层区域。 政策应用情况 依据既有建筑改造指南保障消防安全，兼顾经济性 和操作性。此次整体改造设计按照现行设计规范进行消 防复核及设计，充分研读《北京市既有建筑改造工程消 防设计指南（试行）》（京规自发〔2023〕96 号，以 下简称《指南》）及原始图纸，对受既有建筑现状限制、 难以达到现行标准的问题，多数依照《指南》按新规改造 ; 同时对难以达到新规且不符合《指南》的问题，参照《指南》 优化设计。此外，对受分步及局部改造限制导致难以全 部整改的问题，参照《指南》提出的“分步改造”原则处理， 在保障消防安全前提下，制定兼顾技术合理性和工程经 济性的方案。 北京市城市更新项目规划土地政策 应用案例指引 5 《北京市既有建筑改造工程消防设计指南（2023 年版）》 01 应用案例 2 西城区 CCB 建融家园南礼士路店 保障性租赁住房项目 老旧低效楼宇更新 项目区位示意图 基本情况 CCB 建融家园南礼士路店保障性租赁住房项目 位于西城区南礼士路乙 3 号，毗邻西二环阜成门商 圈，地理位置优越，周边以住宅社区和商业设施为 主，配套设施完善，交通便利。项目原有建筑为北 京建筑工业印刷厂车间及办公区，建造于 1976 年， 更新改造后作为保障性租赁住房。项目规划总用地 面积约 0.37 公顷，总建筑规模约 1.22 万平方米， 其中保租房建筑面积为 0.9 万平方米。项目实施主 体为建信住房租赁服务（北京）有限责任公司（以 下简称“建信住房”），投资金额为 4700 万元。 目前项目处于运营阶段。 规划情况 权属情况 项目产权单位为北京建筑印刷有限公司。土地 使用权类型为划拨，证载用途为办公。建信住房以 租赁方式改建为保障性租赁住房。 规划情况 根据《首都功能核心区控制性详细规划（街区 层面）（2018 年—2035 年）》，项目用地性质为 产业用地，位于古都风貌协调区。 北京市规划和自然资源委员会 6 项目改造前后对比图 《北京市既有建筑改造工程消防设计指南（2023 年版）》 01 应用案例 设计内容 项目定位为具有示范意义的新型租赁住房项目， 房间内包含精装修、家具、家电配置，同时引入共 享厨房、餐厅，提供休闲交流区、多功能活动区、 健身运动空间、半开放阅读区等共享空间，兼具居住、 社交、健身、阅读、共享等功能。 更新方式 项目在结构安全性评估的基础上，不改变建筑外 立面、屋面形态、建筑外轮廓及既有高度，整体进行 结构加固和内部装修改造，根据现行节能标准，对建 筑门窗、围护结构进行节能保温处理，降低建筑能耗。 政策应用情况 出于功能更新需求，项目改造设计按现行设计 规范进行消防复核及设计，根据《北京市既有建筑 改造工程消防设计指南》（京规自发〔2023〕96 号） 及原始图纸，严格依据规范条文，实现全专业协同 配合，探寻城市更新模式和设计策略，调整防火分 区、疏散楼梯等设施，最终实现了整体效果兼顾合规、 实用和美观。 此外，项目同时应用《关于城市更新项目土地 价款核定缴纳的若干措施》（京规自发〔2024〕 284 号）相关规定：闲置和低效利用的商业办公、 旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋， 经区人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、 满足安全需求、尊重群众意愿的前提下，允许改建 为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不 变更土地使用性质，不补缴土地价款。 项目效果图 改造前外立面 改造后外立面 改造前室内 改造后室内 北京市城市更新项目规划土地政策 应用案例指引 7 《北京市建设用地功能混合使用 指导意见（试行）》 Chapter 2 第二章 应用案例 7 北京市规划和自然资源委员会 8 北京市城市更新项目规划土地政策 应用案例指引 9 《北京市建设用地功能混合使用指导意见（试行）》02 应用案例 项目区位示意图 3 东城区美康大厦城市更新项目 老旧低效楼宇更新 基本情况 东城区美康大厦城市更新项目位于东城区光明 中街 18 号。项目原用途为办公，拟改造为养老服务 设施。项目占地面积约 0.6 公顷，建筑面积约 1.1 万 平方米，实施主体为通用技术集团健康养老产业有 限公司，资金来源为企业自筹，投资金额为 8818 万元。项目已完成城市更新实施方案联合审查。 规划情况 权属情况 项目土地使用权人为中国医药保健品进出口总 公司，证载房屋用途和土地用途均为办公。中国医药 保健品进出口总公司为项目物业权利人，委托通用技 术集团健康养老产业有限公司作为项目实施主体。 北京市规划和自然资源委员会 10 《北京市建设用地功能混合使用指导意见（试行）》 02 应用案例 项目改造前后对比图 改造前外立面 改造前大厅 改造前庭院 改造后外立面 改造后大厅 改造后庭院 规划情况 根据《首都功能核心区控制性详细规划（街 区层面）（2018 年—2035 年）》，项目用地性 质为产业用地，位于古都风貌协调区。 设计内容 项目拟将建筑功能由办公用途转为养老用途， 拟建设养老、康养、保健等于一体的综合型养老 设施。 更新方式 项目采用内部装修改造的更新方式，拟在现 状建筑物及场地条件基础上，进行建筑外立面优 化、室外景观环境提升、园区内慢行交通设施建 设以及室内空间设施适老化改造提升。 北京市城市更新项目规划土地政策 应用案例指引 11 《北京市建设用地功能混合使用指导意见（试行）》02 应用案例 项目示意图 政策应用情况 《北京市建设用地功能混合使用指导意见（试 行）》（京规自发〔2023〕313 号）“四、建筑更 新阶段，鼓励存量建筑用途转换”中规定：“鼓励 各类存量建筑转换为市政基础设施、公共服务设施、 公共安全设施”；“商业、商务金融和娱乐康体等 商业服务业用地中的建筑用途相互转换和商业服务 业用途转换为公共服务用途的，结合城市功能需要 和物业权利人意愿确定转换比例，按照不改变规划 用地性质和土地用途管理”；“存量建筑用途转换 符合正面清单和比例管控要求的，按照不改变规划 用地性质和土地用途管理。不增加建筑规模的，不 补缴土地价款”。 项目将存量办公建筑转换为养老服务设施，符 合存量建筑用途转换正面清单和比例管控要求，按 照不改变规划用地性质和土地用途管理。 北京市规划和自然资源委员会 12 《北京市建设用地功能混合使用指导意见（试行）》 02 应用案例 项目区位示意图 4 昌平区沙河镇沙河医药健康产业园区项目 CP01-0401-0008 地块 老旧厂房更新改造 基本情况 昌平区沙河镇沙河医药健康产业园区项目 CP01-0401-0008 地块位于昌平区沙河镇，西侧紧 邻沙河铁路站，为昌平区沙河站东部地区城市更新项 目（一期）。昌平沙河医药产业园项目更新实施范围 内主要包括沙河二粮库地块老旧厂房，原用途为仓储， 更新为工业用地（M1）。项目规划用地面积约 1.7 公 顷，总建筑规模 3.3 万平方米。项目实施主体为区属 国企北京铭嘉科创开发建设有限公司，资金来源包括 市、区财政投资、企业自筹、银行贷款，投资金额为 2.4 亿元。项目于 2024 年 4 月签订国有建设用地使 用权出让合同，取得开工证并实现开工建设。 规划情况 权属情况 项目土地使用权人为北京市昌平区粮食局，证 载用途为仓储，使用权类型为国有划拨用地；房屋 所有权人为昌平县粮食局，所有权性质为全民，用 途为商业。项目通过保留划拨方式办理转移登记， 并由受让人补缴土地出让金的方式，将资产转移至 区属国企北京铭嘉科创开发建设有限公司，作为主 体进行开发建设。 规划情况 依据《昌平区 CP01-0401、0402 街区控制性 详细规划（街区层面） （ 2021 年—2035 年）》，街 北京市城市更新项目规划土地政策 应用案例指引 13 项目改造前后对比示意图 《北京市建设用地功能混合使用指导意见（试行）》02 应用案例 区功能定位为京张智造高地，科创水岸家园，该 区域规划以产业功能为主导。 设计内容 项目定位为沙河高端医疗制造产业园区，结 合企业运营需求，建设研发办公、生产厂房及生 活服务配套等设施。 更新方式 项目采用拆除与改建的更新方式，对沙河二 粮库地上建筑进行拆除，建造沙河高端医疗制造 产业园区。 改造前 改造后 土地使用功能规划图 北京市规划和自然资源委员会 14 《北京市建设用地功能混合使用指导意见（试行）》 02 应用案例 政策应用情况 项目示意图 《北京市建设用地功能混合使用指导意见（试 行）》（京规自发〔2023〕313 号）“三、规划实 施阶段，支持地块使用性质兼容”中规定：“在规 划实施阶段，实行性质兼容正负面清单管理和比例 管控”；“一类工业用地兼容功能的总地上建筑规 模不超过地上总建筑规模的 30%，兼容工业研发以 外功能的总地上建筑规模不超过地上总建筑规模的 15%”。项目在符合产业用地空间要求的基础上， 配建了行政办公、职工宿舍等配套设施，符合占比 不超过 15% 的比例要求，通过建设用地功能混合提 升土地利用效益。 此外，项目同时应用《北京市人民政府办公厅关 于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的 实施意见》（京政办发〔2021〕10 号）等土地二级 市场有关政策，成为全市首例由受让人补缴土地出让 金的案例，有力破解原土地使用权人难以盘活土地资 产的困局，打通“国有资产无偿调拨、补缴土地出让 价款”的供地模式，为城市更新提供土地政策支撑和 产业用地要素保障。 北京市城市更新项目规划土地政策 应用案例指引 15 《北京市工业用地先租后让 指导意见（试行）》 Chapter 3 第三章 应用案例 15 北京市规划和自然资源委员会 16 北京市城市更新项目规划土地政策 应用案例指引 17 《北京市工业用地先租后让指导意见（试行）》03 应用案例 项目区位示意图 5 北京经济技术开发区配套京东方第 6 代新型 半导体显示器件生产线大宗气体站项目 产业类城市更新 基本情况 经开区配套京东方第 6 代新型半导体显示器 件生产线大宗气体站项目位于亦庄新城 0702 街区 N44M2 地块，周边以工业用地为主。项目通过先 租后让方式供应土地，建造配套京东方第 6 代新型 半导体显示器件生产线大宗气体站。项目总占地面 积 1.04 公顷，总建筑面积约 2725 平方米，其中地 上约 2621 平方米，地下约 104 平方米。项目实施 主体为液化空气（北京）工业气体有限公司，资金 来源为企业自筹，投资金额 2.5 亿元。项目目前处 于竣工投产阶段。 规划情况 权属情况 项目宗地位于北京经济技术开发区管委会统一规 划和开发建设的马驹桥智造基地范围内，由北京经济 技术开发区管理管委会委托北京亦庄投资控股有限公 司作为工业用地前期开发主体进行相应的前期开发工 作，用地完成征地及权属审查后，采用“先租后