某大型产业城智慧园区建设方案（121页 PPT）

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概览
某大型产城智慧园区建设方案第一部分智慧园区现状项目基础数据：  园区总投资 60 亿元  占地约 502 亩  总建筑面积约 51 万㎡，其中产业园区约 33 万㎡，配套住宅 18 万㎡中集智谷产业园：  中集集团 180 亿元战略布局东莞四大项目之一  中集进军产业地产领域首个园区  东莞市重点建设项目东莞 — 中集智谷 A B D C 1 2 3 4 1 号地块商住限高 60m 占地面积 17.4 亩（ 11581.9 ㎡）容积率 2.5 计容建面 28954.8 ㎡规划备注：商业建面 ≥ 20% ；局部住宅可突破 60 米，控制在 80 米以内 2 号地块商住限高 60m 占地面积 25.4 亩（ 16928.8 ㎡）容积率 2.5 计容建面 42322.0 ㎡规划备注：商业建面 ≥ 20% ；局部住宅可突破 60 米，控制在 80 米以内 3 号地块商住限高 60m 占地面积 32.1 亩（ 21412.5 ㎡）容积率 2.5 计容建面 53531.3 ㎡规划备注：商业建面 ≥ 20% ；局部住宅可突破 60 米，控制在 80 米以内 4 号地块商住限高 60m 占地面积 32.1 亩（ 21418 ㎡）容积率 2.5 计容建面 53545.0 ㎡规划备注：商业建面 ≥ 25% ；局部住宅可突破 60 米，控制在 80 米以内 A 地块商办限高 100m 占地面积 28.4 亩（ 18942.5 ㎡）容积率 4.5 计容建面 85241.3 ㎡配套设施 200 ㎡（非机动车停车场 500 辆、出租车营业站 10 个泊位、公厕、规划宏基站）规划备注：办公面积≥ 50% B 地块商办限高 100m 占地面积 25.6 亩（ 17083 ㎡）容积率 4 计容建面 68332 ㎡配套设施 2000 ㎡（邮政支局）规划备注：办公面积 ≥ 50% ，预留 600 ㎡邻里广场 C 地块商办限高 100m 占地面积 29.3 亩（ 19544.6 ㎡）容积率 4 计容建面 78178.4 ㎡配套设施 110KV 变电站规划备注：办公面积≥ 50% D 地块商办限高 100m 占地面积 28.3 亩（ 18851.6 ㎡）容积率 3.1 计容建面 58439.9 ㎡规划备注：办公面积≥ 50% 用地性质商住、商办物业类型高层、商业、办公土地面积（亩） 218.6 容积率 3.21 计容建筑面积（ m² ） 468544.61 总建筑面（ m² ） 694529.6 楼面地价（万元） / 总地价款（万元） / 物业类型住宅面积（㎡）酒店面积（㎡）商业面积（㎡）产业面积（㎡）办公面积（㎡）公寓面积（㎡）地下室面积（㎡）销售部分 113054.48 26273.61 116694.6 持有部分 19950.79 105094.45 77796.4 安置部分 7000.28 合计 140005.55 131368.06 194491 225985 上海 — 中集智城龙大高速观光路光明大道龙光项目特建发项目侨明路科能路本项目本项目位于凤凰城区域（高铁所在区域）本项目临近龙大高速和光明大道主干道，距离地铁站 300 米  光明项目地处新区凤凰城门户板块，紧邻龙大高速光明出口及地铁 6 号线观光站，交通发达、配套丰富，地块价值潜力巨大。项目占地约 2.78 万㎡，容积率 5.0 ，计容建面 13.88 万㎡。其中研发办公用房约 9 万㎡、配套宿舍 3 万㎡、配套商业 0.5 万㎡，以及按政府要求配建展览馆 6000 ㎡、文化活动室 1000 ㎡、体育设施用地 2000 ㎡。指标数值（平方米）说明占地 27753.33 M0 、 r 5 ≤ 计容建面 138766 其中：展览馆 6000 无偿移交政府文化活动室 2000 宿舍 21000 办公 ≤3000 商业 ≤6000 食堂 ≤2000 附属配套 ≤1000 体育活动场地 2000 独立占地光明 - 中集智园第二部分需求分析品牌是商业地产（园区）关注的核心问题 2015 年 6 月 27 日下午 14 时北京八达岭奥特莱斯正式开业第二天开业第二天停业，直接影响品牌及后续经营商场所有楼层及店铺全部停电停电持续数小时，整个商场全部停业事故原因：机电设备超负荷运行机电设备能否安全运行直接影响商业地产（园区）的品牌品牌直接决定商业地产（园区）的溢价能力写字楼出售价格（每平方米） 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 41000 36000 29000 南京市某区相同地段写字楼售价华润置地恒隆地产其他开发商月租金（元） 0 5000 10000 15000 20000 25000 22000 16000 不同商场商铺租金上海松江万达广场（ 60 平方米）上海松江其他商场（ 62 平方米）数据来源：某房产公司网站数据环境品质、照明舒适度、便利性、精细化管理等因素直接影响商业地产（园区）的品牌品牌包含哪些方面？品牌不仅包含客户体验，高效的管理和运维服务对于品牌更重要精细化管理成本控制品牌不同的管理及运维对于成本的影响能源消耗、人力成本、设备维护等是整体运维成本的主要构成 CAPEX （建设成本） OPEX （运维成本） 20% 80% LCC （ Life Cycle Cost ）能源消耗人力成本设备维护清理保洁 •••••• 能源消耗是运维成本的重要部分数据来源： XX 广场 16 年 8 月份用电数据摘录总建筑面积（万平方米）月度用电指标（万度）实际用电（万度） 0 20 40 60 80 100 120 140 45.3 68.2 54.8 44 65.1 120.3 四川绵阳成都金牛总建筑面积（万平方米）月度用电指标（万度）实际用电（万度） 0 20 40 60 80 100 120 140 59.1 91.1 82.9 58.5 90.2 120.6 绍兴柯桥上海周浦不同广场月度用电指标及实际用电量数据对比同样的建筑面积，同样的用电指标，相差巨大的实际用电量人力成本支出逐年提高数量基本工资 32 3100 34 3500 34 4100 33 5000 某广场运维人员 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年数据来源：实际项目统计数据 8% 15% 40% 37% 不同年龄运维人员比例 30 岁以下 30 至 40 岁 40 至 50 岁 50 岁以上 0% 20% 40% 60% 80% 25% 75% 运维人员技术水平有技术职称无技术职称人力成本逐年提高，运维人员年龄偏大，技能偏低，运维效率差海量的机电设备，该如何管理？海量机电设备管理难度较大，难以做到精细化管理某商业地产广场设备清单 4 个大型变电所 12 套不同类型的大型设备组 300 多条用电回路 700 多台末端设备 海量的其他办公设备 …… 商业地产（园区）关注的核心问题室内环境品质智慧的能源管理机电设备安全运行全周期运维服务便利性流程化设备管理管理 + 成本品牌第三部分智慧园区建设整体设计项目运营需求机电运维需求 • 物业管理 • 招商管理 • 智慧生活 • 智慧政务 • 智慧交通与出行 • 智慧采购与供应链 • 本地 O2O 服务 • 统一管理，统一监控，多系统联动 • 预付费管理 • 能源精细化管理 • 设备设施管理 • 电力运行保障 • 智能照明控制 • 机电设备运维一個全面融合的智慧之城我们需要怎样的作为来扩充互联网 + 园区时代的信息物质交流一個开放共享的绿色之城一個立体高效的创新之城我们需要怎样的园区来连接园区内资源间的价值共享我们需要怎样的内外兼修来体现园区细致入微的智慧及科技创新核心理念 —— A 以人为本 B 绿色生态 C 全面融合 D 智慧运营以人为本，将产业集聚发展与城市生活居住所需要的不同空间有机组合，形成社群价值关联、圈层资源共享、土地全时利用的功能复合性城市空间区域；为园区内企业、人才等提供主动、精准、高效、创新的智慧运营服务。核心理念 —— A. 以人为本强调以人才吸引与人才关爱为核心打造社群关联型的国际化产城社区商家创客访客以人为本与同行业分享、交流工作、生活的基本事项能在园区解决。共享空间、共享服务、共享资讯。人性化的园区管理和服务态度。便利的市场推广、产品宣传渠道。园区资源共享、数据连接畅通。政务人员企业家入驻企业员工核心理念 —— B. 绿色生态以绿色产业聚集驱动城市更新及发展以绿色低碳智慧运维支持新兴产业发展园区禁止引入环境污染大的生产制造环节。绿色设计按照星级绿色建筑标准进行设计。绿色施工采取装配式建筑方式进行建造，集约利用资源和能源。绿色管理采用智能化的能耗管理系统，优化能源使用情况。绿色空间打造绿色、舒适的办公、生活空间，营造人与自然和谐相处的自然景观。绿色产业关联共享互融互通核心理念 —— C. 全面融合物理空间与虚拟平台有机融合为用户打造有效关联共享的智慧生态圈办公空间车辆 / 设施设备商住配套企业服务平台易控管理平台生活服务平台实体空间虚拟空间 CPS 虚拟融合行政服务单位专业服务机构行业协会 / 团体创客及人才配套商家入园企业管委会核心理念 —— D. 智慧运营以 CCDI 理念驱动智慧园区一体化平台建设率先在西部打造具特色园区智慧平台 CPS CLOUD DATA IoT 信息物理系统云服务开放大数据运营万物互联总体架构 —— 1 智慧大脑 1 融合网络 1 数据中心 1 一体化平台 N 智慧方案总裁驾驶舱手机客户端智慧产业园区门户园区管理人员 / 物业人员园区自助终端入驻企业 / 企业员工企业客户 / 访客安防服务物业服务产业服务一卡通服务政务服务生活服务商业服务商业 WIFI 安防监控网园区物联网宽带接入网 4G/5G … 智慧园区骨干网云主机云网络云存储模块化机房智慧园区方案智慧物业智慧建筑智慧安防智慧能效智慧政务智慧交通智慧照明智慧酒店智慧商业智慧物流智慧办公智慧停车机电运维版块园区运营版块机电能效专业设备运维基础机电保障机电设备专网智慧电力智慧机电智慧计费智慧发布总体架构 —— 1 智慧大脑以智慧可视化的方式全面掌控园区整体运行情况实时、高效、智能的指挥调度以“数据” 驱动园区智慧运营可视化呈现智慧运营指挥调度  采集信息，建立强大数据信息库  分析信息，通过数据整合实现  信息发布，实现信息可视化与数据交换  日常运营监控管理  运营指标度量与考核  运营与决策分析  专家策略库保障  应急预案管理系统  标准化作业流程系统  指挥调度系统总体架构 —— 1 一体化平台应用服务层交互展示层园区信息屏总裁驾驶舱 PC 端移动 APP 端微信端平台数据层园区管理用户管理、物业管理、基础设施管理运营管理应用管理、服务管理、资源管理、交易管理 . 服务资源数据库运营管理数据库设备设施数据库用户信息基础数据库业务信息数据库平台大数据中心信息数据采集、运营数据分析、决策报告服务对象层企业人才创客服务提供商应用提供商政府机构园区运营方数据中心层云数据中心电力监控实时数据电质分析用能计费计量计费账户管理能源管理能耗分析能效专家设备设施设备巡检工单管理智能照明区域群控感应控制安防联动访客管理入侵报警综合监测楼宇自控环境品质其他系统智能发布智慧交通政务服务政务通政策指引物业服务基础服务增值服务企业服务配套服务产业服务 IT 应用服务 SAAS 企业应用智慧基础设施园区电商企业集采平台本地智慧商圈创业孵化创业辅导创业资源社群服务工作圈生活圈生活服务差旅出行健康教育园区运营版块机电运维版块基础设施室外 LED 屏光纤设施 4/5G 网络网络机房楼宇自控能耗设施智慧停车场信息发布总体架构 —— N 智慧方案绿色生态创新高效互融互通策略 1 ：环境友好发展策略 2 ：共享经济驱动低碳节能策略 3 ：智慧平台驱动绿色运营策略 4 ：数据驱动智慧创新运营策略 5 ：有效资源互动  从项目建筑设计、智能化搭建至招商运营始终坚持绿色低碳理念。  如绿色建筑、能耗管理、绿化养护、绿色办公……  如共享交通、共享空间、共享服务……  创新是以人为本、以服务为导向、以应用和价值实现为核心，提高园区用户办事效率，提升园区管理者运营管理效率。  如智慧的设施设备管理、智慧物业服务、企业服务、生活服务……  虚实空间互融互通，实现产业间横向联动，激发创意灵感。  园区内人才、技术资源的共享互补。  园区内人与人的交流互动。第四部分智慧园区设计方案 1 概述建设内容平台展示建设内容智慧园区 = 一体化平台 1 个园区运营版块 8 项 + 机电运维版块 6 项端管云医院智慧后勤运维管理平台一体化服务管理平台园区运营版块机电运维版块移动服务端运维管理端管理驾驶舱方案架构数字机电综合运维平台示意图 以强弱电一体化监控为基础，对建筑内部各专业系统进行业务集成； 以能效管理和设备管理为核心，实现对能源及机电设备的有效管理和优化控制； 以运维支撑服务为抓手，实现运维及管理效率的有效提升； 建设可面向未来演进的集团级计费管理、能源管理、运维管理中心，实现面向不同层级客户的一键式管理。业务集成数字机电综合运维平台一体化监控（多协议网关）实时数据库历史数据库在线整合 CDM 通用数据模型综合管理与决策引擎（策略分析，系统联动）能源 / 设备安全能源管理能源审计节能策略能源运维设备运维设备管理性能分析状态评估应用展示计费服务 BIM 3D 2.5D 能源管理设备管理暖通空调安防监控消防监控停车管理其它系统变配电监控智能照明信息系统运维服务线下驻场服务线上增值服务运维支撑 2 机电运维版块基础网络系统安全防范系统能源与设备管理系统中控及调度系统配套服务智能系统运维服务机电运维版块 —— 基础网络系统交换主干：采用千兆光纤；语音主干：采用 50 对大对数电缆；水平布线：采用标准低烟无卤六类布线。布点原则每个工位敷设 3 条网络线；每个商铺敷设 1 条 4 芯光纤和 1 条六类网线；每个会议室设置 1 个数据点， 1 个信息点；对于毛坯区域每 10 平米 2 个信息点， 1 个语音点预留点位在弱电井。基础网络系统 —— 综合布线系统用于自持办公和园区运营。采用 2 层架构，在接入楼层设置 24 口或 48 口百兆接入交换机，在网络机房设置万兆核心交换机，网络运维管理软件、出口防火墙、上网行为管理、流量控制设备等。办公网 & 无线 WIFI 基础网络系统 —— 计算机网络系统用于孵化器和教育培训。采用二层星型的网络拓扑结构，核心层和接入层，在接入楼层设置 24 口或 48 口百兆接入交换机，在网络机房设置万兆核心交换机。教育网基础网络系统 —— 计算机网络系统用于园区内各智能化系统设备接入。采用二层星型的网络拓扑结构，核心层和接入层。核心层采用万兆核心交换机，主要作为各接入层设备的汇接，与服务器的数据交换，同时还进行安全策略的实施，接入层用于用户终端的接入。智能化专网基础网络系统 —— 计算机网络系统系统架构采用 IPTV 。互动电视设置在餐厅、包间、会议室、报告厅等位置。基础网络系统 —— 互动电视系统机电运维版块 —— 安全防范系统架构：采用网络架构，前端全部采用网络摄像机通过六类线接入网络交换机，并通过光纤传输到控制中心，实现 D1 格式存储 30 天、采用 46 寸拼接大屏进行显示和控制。点位设置：地下停车场出入口、非机动车库与外界相通的出入口、地下停车场主要通道、地下停车场电梯厅、电梯轿厢、办公区域与外界相通的出入口、办公楼各个楼层的楼梯出入口、办公楼总服务台、消防控制室、商铺与外界相通的出入口、园区室外广场和道路设置设置监控点位球形摄像机电梯碟形摄像机枪形摄像机智能化专网高清解码器拼接屏集中存储数字操作键盘监控服务器监控客户端球形摄像机电梯碟形摄像机枪形摄像机 ... 安全防范系统 —— 视频监控系统架构：采用总线架构，前端设置报警按钮、红外双鉴探测器用于探测前端的非法侵入状况，并将信号接入设置在现场附近防区模块或报警键盘，并通过 485 总线传输到消防控制室的报警主机，发生报警状况时候，现场和消控室内的报警器响起，同时附近的网络摄像机在大屏跳出显示报警。点位设置：财务室设置报警按钮、红外双鉴探测器；水泵房、生活水箱、配电房门口设置红外双鉴探测器；消防控制室设置红外双鉴探测器；商铺与外界相通的出入口设置红外双鉴探测器；商铺与外界相通的窗户设置红外双鉴探测器；建筑物的主要出入口、通往屋面层的出入口设置红外双鉴探测器；残卫间设置报警按钮。报警按钮红外双鉴探测器报警键盘防区模块控制键盘报警主机声光报警器安全防范系统 —— 入侵报警系统架构：系统采用网络架构，前端设置门禁读卡器用于读取访客身