推动城市（群）和都市圈高质量可持续发展 轨道交通的建设以及铁路土地综合开发将大力推动国家级城市群和都市圈建设，带动城市更新。 TOD站城一体化将有助于将高铁带来的人流、物流、信息流等转化为区域发展的经济流，助力产业升 级，促进高铁与城市融合发展。结合新建车站和既有站改造TOD的城市更新，集聚社区、商业、文创 和科创孵化器、总部基地等功能。 一、新形势下推进铁路土地综合开发的意义 二、铁路土地综合开发现状 现项目 最终落地。 —— 以统一规划、统一开发为原则，推动车站建设和站区开发同步立项、同步建设。促进城市总体规划、 土地利用规划、产业规划、控规等多规协调衔接、做好国土空间综合规划，打造未来城市更新升级载体。 —— 研究建立站城融合的TOD规划和技术体系，根据TOD特点优化铁路和地方的规划及建设流程。 —— 铁路投资主体从企业层面构建铁路综合开发顶层设计，明确战略方向，形成有效投资决策机制，提

轨道三期 发展收获 按照市场化改革的总体思路，一方面配合政府梳理轨道沿线土地资源，继续争取通过招拍挂、作价 出资政策获取土地的同时，探索开发“站城一体”枢纽综合体，跟随线网发展，积极介入尝试 城市更新、整村利益统筹、棚改，一级/一级半土地整理开发新路径；另一方面寻求市场 合作和市场途径，获取新资源，提升开发品质，运营优质持有商业，开创“轨道+物业“新模式。 轨道四期 创新提升 PAGE 大型枢纽上盖的商办综合体（深圳北站-汇德大厦、汇隆商务中心；前海枢纽项目）  地铁车站上盖的商办综合体（深圳湾超总基地启动区-汇云中心；深大站-地铁金融科技 大厦；车公庙站-深铁置业大厦） 地铁城市更新片区统筹  依托地铁建设，对城市进行更新改造的片区统筹（清水河项目）  产业园区（前海深港基金小镇；坪山新能源产业园区；松岗中车基地）  特色街区（连城地下餐饮一条街；华强北地下商业街） 房地产的制约限制，土地资源稀缺，竞争加剧，人才安居成为供地主旋律 利益主体复杂化、多元化，线网扩张，城市更新政策不能适应TOD综合开发的需要 轨道交通大提速凸显上盖规划研究前期工作滞后

家，撬动经济效益规模近 500 亿元。三是以数字化目标引领为主导 的模式，如安溪县炭坑内片区改造项目统筹开展工业园区建设和片区智慧化更新 改造，为提升片区能级、促进产业城市共同发展奠定基础。 城市更新加速推进。在智慧社区方面，社区嵌入式服务设施智慧化改造与智 慧物业等数字平台建设赋能社区管理、公共服务与生活消费，上海市徐汇区启动 “智慧社区”全域试点，居民生活便利性满意度达 92%。在智慧商圈方面，“元 政务端，对诉求智能打标， 实现分钟级快速派单，通过大模型训练学习历史相似工单和舆情，为各部门工作 人员提供处置方案推荐和答复标准模板。 社区数字化平台。中国联通紧密围绕党中央、国务院关于实施城市更新行动 的决策部署要求，积极推动核心数据资源与 AI 能力向社区一线下沉，推进未来 邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务、治理等九大场景公共服务 应用的加速落地，打造了标准化、轻量化、高弹性的社区数字化平台，助力提升 屏统览、一键调度”。在产业发展运营方面，围绕招商、惠企、科创金融等内容， 提供产业监测、政策直达、企业画像等 AI 场景服务，支撑城市发展动力重塑。 在城市全生命周期运营方面，构建“城市体检-风险监测-评估分级-联勤指挥- 城市更新”的闭环模型，推动城市从“物理空间”走向“有机生命体”。在组织 体系层面，中国联通聚力构建矩阵式服务体系，联通总部统揽全局，锤炼专业公 司“专精特新”的“独门绝技”，强健省市公司定制化矩阵的服务生成能力，提

各自的利益诉求进行表述，在考虑了各方需求后得出解 决方案。 国际案例：旧金山 ImproveSF 社区问题解决平台 • ImproveSF 是旧金山市政府、议会、市科技局、市长社区服务办 公室及旧金山本地的非盈利组织旧金山规划与城市更新会 (SPUR) 共同建立的网络平台。其运作模式是由社区组织或机构在 ImproveSF 网站上创建一个基于具体社区的项目，对项目执行有 发言权的社区领袖会在项目页下阐释问题、主持并促进社区成员

红砖外墙内保温层等措施，提升围护结构保温性能等， 实现了低成本高效益的低碳目标，使百年建筑在功能 重塑的同时，成为外滩区域绿色更新的标杆。未来， 城市文化遗产保护可加强与绿色技术融合，形成可复 制的城市更新模式。 作为上海城市中心的重要体育地标，久事体育旗下 的徐家汇体育公园在改造前面临设施老化等问题。体育 公园的升级改造以“功能整合、绿色智能、人文关怀” 为核心，形成集顶级赛事、全民健身与城市生态于一体 ��km/h），分流延安高架�-��%车流，并激活苏州河 以北区域经济联动⸺例如周家嘴路至虹桥枢纽的物 流效率提升，直接赋能长三角一体化战略。 （三）创新融资渠道助力保障型租赁住房建设 上海城投控股参与区域综合开发和城市更新建设， 尤其是开发运营保障性租赁住房项目，保障型租赁住房 直接关乎人民切身利益，社会责任重大，有利于更好满 足城市建设者以及城市运行一线务工人员的住房需求。 上海城投通过智慧社区建设、绿色运营和金融创新，实

3 ． 创新低空城乡治理 。总结我市“低空 + 农业生产大托管”创新案例经验， 支持公共服务行业通过政府购买 服 务等方式，加大低空航空器在国土勘察、资源管理、农业灾害监测与损失评估、生态治理、城市更新、农 23 林植保、抢险救灾、航空应急、巡查巡检、城市治安等场景应用力度。探索“空中 110”“ 空中 120”“ 空中 119” 等应急体系，实现低空救援快速响应，支持医疗机构与低空领域服务企业开展航空应急救援，将淮 / 架次给予补贴 。每个企业每年度补贴最高 500 万元。 3 、鼓励拓展公共服务领域应用。鼓励引导低空运营企业参与各行业低空场景开发和示范应用，对使用低空飞 行器提供政务 、市政管理 、城市更新 、巡查处置 、 电力巡检 、农林植保 、河湖巡查 、公路巡检 、气象探 测 、 交通疏导 、医疗救护 、生态治理 、警务活动 、人工影响天气 、空中通信 、国土测绘等公共服务的企 业， 年服

工具及推广服务。中指研究院连续多年发布百城价格指数、二手房价格指 数、物业服务价格指数等系列指数，开展房地产百强企业评价、上市公司、品牌价值等专项研究， 同时紧跟中国经济最新形势，围绕产业链上下游和新经济各领域，不断推出特色产业、城市更新、 ESG、城市年轻态等新兴指数研究，研究成果荣获多项国家部委科学技术奖，已经成为综合评判企 业软硬实力、支持国民经济转型升级的重要参考。 评价单位介绍