政策研究 |城市更新 1 两部委城市更新新政解读与城投转型路径探析 文/范昱希 摘要 随着我国城镇化进入存量提质阶段，城市更新已由单一的民生工程进化为空间价值重构的 战略抓手。中华人民共和国自然资源部和中华人民共和国住房和城乡建设部于 2025 年 12 月 31 日发布的《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（以下简称《通知》）通过“优化 规划”、“过 规划”、“过渡期”等六大维度政策工具，实现了“制度赋能”的重要指导。对于处于债务化解 与业务转型双重压力下的城投企业而言，这不仅是业务边界的拓展，更是资产质量重估与内生 性现金流重构的重要利好。本文解析政策红利，梳理城投企业参与路径，为城投企业在城市更 新“新要求”下转型提供指引。 一、探索中国式城市更新的发展路径 我国城镇化进程已由“外延式扩张”转向“内涵式提质”的存量时代，2024 年城镇化率已 构建了适配存量更新的“规 划+用地+资产+登记+处置+临时利用”全链条政策体系，在守住安全底线、保障公共利益的前 提下，为企业参与城市更新提供了全方位的制度支撑，具体从六大维度拆解核心激励措施、城 政策研究 城市更新 政策研究 |城市更新 2 投实操场景： （

Controller） 6 3 基本规定 3.1 综合控制中心 3.1.1 本市轨道交通线网运营指挥中心与线路运营控制中心宜集 中设置于综合控制中心内，符合“津城”“滨城”双城总体规划要 求。 3.1.2 综合控制中心系统应由 NOCC 系统、OCC 系统及相关配套 设施等组成。 3.1.3 综合控制中心系统建设应符合图 3.1.3 所示总体布局： 线网通信网络 3 综合控制中心系统功能总体布局框图 7 3.1.4 综合控制中心系统应实现与内、外部系统数据共享和资源联 动，满足线网统一指挥、协调运作的需求。 3.1.5 “津城”“滨城”综合控制中心系统应互联互通，满足双城 轨道交通线网调度指挥、信息发布以及应急处置等协同管理要求。 3.2 线网运营指挥中心系统 3.2.1 NOCC 系统应由云平台、大数据平台、数据采集平台、数据 产网、内部管理网、 外部服务网三部分云平台资源，并统一由云管理平台进行管理。 1 安全生产网云平台应采用私有中心云平台、站段云节点构 建。其中，中心云平台宜按照系统分属不同的资源池进行构建；站 段云节点宜由线路站段级生产系统共享构建，其资源可纳入云管理 平台管理； 2 内部管理网云平台宜采用私有云平台构建； 3 外部服务网云平台可采用私有云平台或公有云平台构建。 10

.................................................................................. 57 1.1 深圳特建创智云城智慧园区 ............................................................................................... ......... 56 图表 56：深圳特建创智云城智慧园区项目概况 ................................................................................................................. 58 图表 57：深圳特建创智云城智慧园区项目价值 .................... 合、 运营服务等能力都提出了更高的要求。国有园区开发运营主体的代表单位有张江高科管委会、苏州工业 园管委会、上海临港管委会、中关村管委会；产业地产商的代表企业有：中南建设、中电光谷、天安数 码城、联东集团、华夏幸福、亿达中国、金地威新；大企业主体代表的有：京东、海尔、三一重工、中 车集团、联想集团、腾讯、亦庄生物等；中小微企业主体代表包括启迪控股、清控科创、力合科创、昱 能科技、正雅齿科等在内的企业集群。

升消费者购物体验。实体商业引入新业态、提升服 务质量和增加顾客互动，逐渐恢复竞争力。 商业综合体加速数字化转型，以其多元化服务和集群 效应，成为推动实体经济发展的关键。商业综合体通 过整合零售、餐饮、娱乐等多种业态，提供了一站式 的消费体验，增强了实体商业经济的增长。 实体商业增长率  振兴实体经济相关政策颁布：2016年《国务院办公厅 关于推动实体零售创新转型的意见》颁布，统筹推动零 售业创新转型、融合发展，振兴实体经济。 2023年万达广场加强了数字化运营，通过大数据分 析消费者行为，优化了顾客体验。 • 2023年南京德基广场通过其官方APP，提供了虚拟 试衣间、在线预订、会员积分管理等功能。 • 2023年深圳壹方城推出了“壹方城智慧商城”项目。 来源：中华人民共和国商务部、国家统计局，公开资料，艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。  商业综合体数量规模不断扩张：截至2023年末，全国 商业综合体数量达到1819家，实现销售额1 场平稳恢复，商铺租赁需求有望继续释放 62.1% 57.5% 一 线 城 市 19.2% 11.5% 二 线 城 市 租金上涨 租金下降 租金不变 40.0% 2.5% 50.0% 56.9% 43.2% 6.8% 35.3% 7.8% 租金上涨 租金下降 租金不变 一 线 城 市 二 线 城 市 24.37元 /平方米/天 上涨 0.09% 商业街商铺平均租金

现⾦流⼊⼝ 围绕分布式光伏、⽤户侧储能、容量管理和能碳协同 重点关注出⼝制造、先进制造和稳定⾼负荷⽤户 客户价值集中在稳定、绿⾊和可管理能⼒ 光储充与⻋⽹互动场站 新增量⼊⼝ 充电站、超充站和V2G已进⼊实际运营阶段 收益结构延伸⾄调节服务和反向送电 ⼴州样板显示场站可以成为聚合⼊⼝ 楼宇、冷库、物流园等柔性负荷池 聚合⼊⼝ 适合虚拟电⼚、需求响应和能碳平台 负荷相对分散，但更容易形成⻓期平台关系 《本末电碳 · 智能微电⽹系统认知培训课》 51 区域结构与场景⽅向 重庆市 区域结构判断 核⼼城区与功能区 优先样板 ⾼价值负荷和公共设施更集中 适合率先形成示范样板 两江新区、⻄部科学城、⾼新区等区域更适合先形成项⽬与平台 样板。 汽⻋与电⼦制造园区 主战场 制造负荷稳定、绿电诉求明确 更适合叠加储能与能碳服务 汽⻋、电⼦、材料等制造园区是重庆最具经营价值的场景载体。 物流补能与交通能源节点 重要扩张⽅向。 重点场景⽅向 园区与⼯商业 现⾦流 优先匹配汽⻋、电⼦、材料等稳定负荷 围绕保供、降本和绿电服务做组合⽅案 更适合先做可复制园区样板 交通能源与新型负荷 增量 关注超充站、重卡补能和物流节点 适合光储充换与⻋⽹互动协同 交通能源系统已成为⼀级场景 分布式与配⽹ 基础盘 围绕分布式接⼊、储能配置和本地平衡 ⼯业企业侧更看重韧性与⽤能质量 适合从⼚区和园区源⽹荷储切⼊

覆盖性、核算边界标准等原因，相关指标值可能存在一定偏差，本报告 所载研究结果仅供参考。 由于城市道路设施建设水平与道路运行状况的影响因素众多，对城 市道路基础设施的监测与评价工作还需要继续深入、细致地研究。 未来期待与更多合作伙伴共同为建设高质量、高效率、高韧性的城 市交通基础设施体系献策出力，助力政府部门提升城市交通环境和出行 品质，共同建设宜居宜行的美好城市。 2025年 9月 北京 声明 密 度 增 长 率 *注：行政区道路网密度标准差用以表征城市各行政区道路网密度差异性大小。 图8 全国主要城市行政区道路网密度详情图 14 行 政 区 道 路 网 密 度 详 情 主 要 城 市 总 体 情 况 2 排名 城市 总密度 行政区路网 密度标准差 福田区 罗湖区 南山区 12.1 10.9 9.1 思明区 湖里区 同安区 翔安区 集美区 海沧区 9.8 9.5 9 间、大运河博物院等运河地标，织密了运河东岸片区的路网。上城区笕彭街（机场路-空港大道）、建塘路（慈幼 街—临丁路）、拱墅区长华街、杭州东站环站南路等道路的贯通，进一步优化了交通微循环。此外，西湖区文一 西路西延工程（一期）工程的建成通车，串联起未来科技城、南湖小镇、青山湖科技城等重点区域，成为了城西 科创大走廊主要通道。杭州市2025年政府工作报告明确提出 “全力以赴提品质，持续改善城乡面貌” ，2024年全市

Wintelligence 2020-2025E工业机客人品牌格局 欧美日韩本士 2020 2025E 18 17% 165 16% 16% 15% 欧美 欧美品牌主寻高筑市场，在汽车焊捷、总 完等颜城优的明息，本士品牌通过技术划 18% 新和市场拓展，正在谨也小差臣， 15% NOE 513 日韩品牌主要依艳汽车制造和电子行业，回产 日韩 品体技来持续突球，五过高懂价比快造营代日 55% >外瓷品牌ABB，FanuG，Omron等在 华盛控 高端食品，制药和汽车行业捐有大 季群机器人 量忠实客户，保持稳定的市场份赖： Orron 外资 本土品牌网童木，勃肯特等在新能 Fanur 源，食品饮料，日化等细分领城保 新松机器人 持较高的市场份额。 广数控 钱江机器人 本土 Others 2025年9月 格物致 中国工业机总人行业研究 36/50 格物致胜版权 中国工业机器人市场规模-DELTA机器人 格物致胜版权片 工业机器人行业典型公司介绍-埃斯顿-基本信息 格物致胜 Wintelligence 埃斯顿 研发 ?） 成立于1993年，总部位于中国南京，2015年于保安所上市，是中围工业机器人领城的龙头企业之 1000+ 12% 公司械心业务包含工业自动化系列产品，机器人及督能制造系统，工业数字化系列产品一—提供全球领先的自动化，智能化，数字 人员投入 请金投入占比 化光整解决方素： 销售

• 提升策 略 贰 . 总体思路 —— 指导思想 以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导 深入学习贯彻习近平总书记 视察天津重要讲话精神 “ 以文化人 ，以文惠民 ，以文润城 ，以文兴业”的重要指示精神 按照市委市政府加快推进文化和旅游工作高质量发展的工作要求 ，聚焦河西区十项行动 ，深入发掘历史文化资源 ，打造具有鲜明特色和深刻内涵 的文化品牌理念 ，充分发挥人民公园 下 引入优质国有企业资源 ，盘活人民公园 ，助力公园公共服务高质量发展 让百姓和外地游客感受到更好的游园体验 人民公园及周边区域从规划整合、 载体融合、 产品融合、 业态融合入手 统筹人、 城、境、 业 ，完善文化旅游商业服务功能 ，丰富文旅消费场景 ，实现公园生态价值的有效转 化 打造繁华闹市中的 “诗和远方”。 人民公园盘活更新提升实施方案 Implementation Plan Renewal and Enhancement of People's 新人民公园 / 文化生态园 品质活力 场 繁华闹市里的“绿宝石” 品质生活里的“新体验” 中西文化交融的生态型都市生活能量站 无边界的城市微商业目的地 充满惊喜感体验的社交新聚场 人民公园 城市定位 贰 . 总体思路 —— 核心定位 文化 体验 旅游 休憩 都市 社交 生态 休闲 科技 智能 文旅融合

书馆系统指标比较，上海在公共图书馆数量、馆藏文献 量、注册读者数、年到馆人次、图书借阅量、读者活动 参加人次等指标上均表现较好，部分指标还处在领先位 置。从定量指标比较，上海已基本建成世界级城 市 图 书 馆 体 系 。 六、上海图书馆云瀚智慧图书馆平台 上海图 | 書 | 館 SHANGHAI LIBRARY 智慧图书馆 Smart Library 服务 Service ● 手机借书、扫 码 还书、荐购 服务 等移动化 服务 ● 智能机器人提 供 导 览 与问答 1 、手机借书软件 2 、自助借还智能终端 3 、联网安全门 检测终 端 4. 馆员工作站 5.24 小时还书一体机 6 、盘点检测设备 7 、本地白名单数据库 1 、借书系统 2 、还书系统 3 、安全系统 4 、查询系统 1 、入馆还书通道 2 、出馆借书通道 3 、人脸识别一体机 婵 上 官 敏 饰 演 张 条子—一张凯然饰演 群 演 — — 贺 艾 芸 陈 年 秋 王 萍 谢 晓 健 陈 俭 波 陈 冬 香 陈 茜 孙 凯 王 文 杰 丁 城 欢 刘 智 豪 刘 虎 文 君 汤 丹 汪 好 廖 玲 陈 南 晴 谢 兵 谭 海 云 陈 伟 尹 方 夏武兰 OCR 与视觉模型效果对比 滴员表

技术挑战大，要求应用无状态改造，数据分片改造 初期投资成本高，需要一次性投入两中心资源 优 点 缺 点 韧性 DC 白皮书 33 32 一份给 CIO 规划建设数据中心的参考 图 3 - 8 某 企 业 同 城 双 活 容 灾 系 统 建 设 实 践 应 用 层 数 据 层 基 础 设 施 层 生产中心（ DC1 ） 同城生产中心（DC2） 异地中心（DC3） 网 络 接 入 层 应 用 平 台 缝地接管业务。 异地数据中心的目标是“有备份能用”而不是“立 即无缝切换”，可接受分钟级甚至小时级的数据丢 失（RPO > 0）。所以异地中心部署GaussDB冷 备 数 据 库 ， 与 同 城 中 心 数 据 库 通 过 异 步 流 式 复 制，实现数据的最终一致性 （RPO≈0）。 数据存储层，采用存算分离架构。对于落盘的数据 库事务日志（Xlog），存储设备在同城两个数据 ·数据实时性要求高：跨区域数据需实时同步（而 非事后备份），确保业务一致性。 多地多活容灾系统的关键特点、目标架构与建设要点难点 1、关键特点 >1000公里 <100公里 >1000公里 >1000公里 A城 B城 C城 <100公里 <100公里 交易业务 渠道业务 投顾决策 数据&生态服务 核心业务：同城双活 多地多活 基础设施：两地三中心 多地多中心 图 3 - 9 多 地