突破增量困境，探寻品牌商户破局之道 2 近年来，随着经济格局和消费市场的深刻变革，实体商业逐步回归日常生活舞台，成为城市经济发展 的重要抓手。然而，伴随消费升级和需求多元化，线下实体商业面临的竞争愈加激烈。从商业综合体 到品牌商户，如何突破传统模式、在复杂多变的市场中稳步增长，成为每一位从业者的核心命题。 数字化转型无疑是破解上述困局的关键路径。对于实体商业而言，数字化不仅是技术的应用，更是商 业模式和经营 www.iresearch.com.cn 实体商业发展历程 实体商业发展历程 商业综合体集群效应阶段 （2023-） 数字化商业冲击阶段 （2000-2016） 商业发展回归实体阶段 （2016-2023） 重 要 事 件 随着互联网技术的普及，中国数字商业在21世纪 初 实体商业受到数字化浪潮冲击 商业发展回归实体 阶 段 商业综合体成为盘活实体经济的重要抓手 随着数字商业的增长放缓，实体商业开始通过与电 商合作以及建立线上线下融合平台的方式创新和提 升消费者购物体验。实体商业引入新业态、提升服 务质量和增加顾客互动，逐渐恢复竞争力。 商业综合体加速数字化转型，以其多元化服务和集群 效应，成为推动实体经济发展的关键。商业综合体通 过整合零售、餐饮、娱乐等多种业态，提供了一站式

数达到12块。目标500亿 轨道三期 发展收获 按照市场化改革的总体思路，一方面配合政府梳理轨道沿线土地资源，继续争取通过招拍挂、作价 出资政策获取土地的同时，探索开发“站城一体”枢纽综合体，跟随线网发展，积极介入尝试 城市更新、整村利益统筹、棚改，一级/一级半土地整理开发新路径；另一方面寻求市场 合作和市场途径，获取新资源，提升开发品质，运营优质持有商业，开创“轨道+物业“新模式。 对接 站城一体化 二、TOD发展实践 TOD新发展——站城一体化 PAGE 24 城市综合体  车辆基地上盖的住宅商办综合体（前海时代；塘朗城；锦荟广场）  大型枢纽上盖的商办综合体（深圳北站-汇德大厦、汇隆商务中心；前海枢纽项目）  地铁车站上盖的商办综合体（深圳湾超总基地启动区-汇云中心；深大站-地铁金融科技 大厦；车公庙站-深铁置业大厦） 地铁城市更新片区统筹 成新一 代的枢纽城市综合体 交通枢纽的进化  传统型轨道、公交场站  综合性轨道、公交等换乘式 的交通枢纽场站  综合性交通枢纽场站兼少量 配套商业服务和开发  综合交通枢纽场站及综合性 城市开发一体化 第三代综合交通枢纽枢纽城市综合体 四、案例分享 “站城一体化”— 前海枢纽 PAGE 46 提出第三代枢纽—枢纽城市综合体的概念，确立“站城一体”开发建设理念

峰谷源储能系统方案 M 综合体储能方案 镇江峰谷源储能系统设计研究有限公司 一、 概述.......................................................................................................................................1 1.1 工程概况........ .......................................................................27 第 1页 一、概述 1.1 工程概况 M综合体每年耗电量巨大，属于一般工商业供电范畴，执行**的峰谷电价政策，因此，考虑 建设储能系统进行移峰填谷，将商场高峰期用电转移到低谷期，降低商场的用电费用，提高商 场的供电质量。 1.2 标准和规范 《GB50054-95 低压配电设计规范》 《GB17478-1998 低压直流电源设备的特性和安全要求》 《GBJ232－82 电气装置安装工程施工及验收规范》 1.3 **峰谷电价情况 M综合体目前执行一般工商业电价，对应的峰谷电价见下表。在7月8月迎峰度夏的季节，会 出现尖峰电价，其余时间为高峰、平段和低谷三个时段。 表1- 1**一般工商业和工业电价 电价 级别 商业电价 工业电价

来源 : 落基山研究所根据公开信息整理分析 数据中心园区 1个 4.5% 科技创新园区 2个 9.1% 产城综合体 2个 9.1% 物流园区 2个 9.1% 商务办公园区 4个 18.2% 工业园区 11个 50% 工业园区 商务办公园区 物流园区 产城综合体 科技创新园区 数据中心园区 北京 北京金风亦庄智慧园区 北京市城市副中心近零碳园区 山东 国网德州供电公司产业园区 分布式光伏+碳抵消 厦门象屿保税园区 福建 厦门 物流园区 2020年升级 光储+设备电动化 北京城市副中心近零碳园区 北京 通州 产城综合体 2020年启动 超低能耗+污水源热泵+100%绿电， 年减排约2万吨 海口江东零碳新城 海南 海口 产城综合体 2023年交易首单 碳汇 多能互补+蓝碳交易，新城级零碳示范 rmi.org / 15 建设零碳园区，加速生产侧绿色转型 园区项目名称 碳产业园建设导则》，为行业发展提供示范性标准支撑。 零碳园区的实现路径应根据园区类型采取差异化策略。园区按主体功能可分为七类 ：工业园区、物流园区、科技园 区、商务办公园区、旅游休闲区、数据中心园区以及产城综合体。不同类型、气候区、资源禀赋地区的园区在碳 排放结构与减排潜力上呈现出明显差异，其减碳路径也应侧重不同系统。 rmi.org / 18 建设零碳园区，加速生产侧绿色转型 图表.10 主要园区类型的减碳策略

洞桥、委羽山大有宫道教文化、瑞岩寺佛教文化等； 古“道”之情：官河古道、跨越黄临的义城岭古道、盘山古道、东瓯古道、潮济老街、沙滩老街等； 不夜之“城”：主要有现代衣业、都市服务、特色小镇、旅游综合体等； 美丽“乡”情：主要有乌岩头村、半山村、白湖塘村、特色农业、美食特产、乡村风俗等。 释放潜在需求 优化产业结构 彰显品牌形象 通过发展全域旅游，从特色化的旅游景区、情景化的景观结底 和非物质文化遗产项目体 验为主，涵盖孔子所倡六 艺——礼、乐、射、御、 书、数的相关内容。 49 青瓷小镇研学营地 ——致力于打造集四季采摘、 四季赏花、亲子娱乐、农业 体验、度假休闲于一体的大 型农业休闲综合体。 核心吸引物打造 5 条“全域旅游精品路线”：打造“东西南北中”5条黄岩全域旅游精品线路 以全域旅游游精品线带动西部乡村旅游集聚带联动发展，辐射并推动全域旅游高质量、乡村振兴再提升 乡村旅 游精品路线为抓手， 形成黄岩各个乡镇联 动发展的旅游格局。 5 条“全域旅游精品路线”：打造“东西南北中”5条黄岩全域旅游精品线路 51 核心吸引物打造 城市多元文化体验地 乡村休闲旅游综合体 生态山水风光观光地 红色古迹/工业遗址 生态文化体验地 文化创意产业集聚地 五大精品游线串联黄岩全域主题游 城市人文\ 慢城休闲\醉美长潭\踏寻古迹\生态体验 深挖黄岩文化内涵，注入旅游新业

民服务。智 慧社区还推动社区治理的数字化转型，借助信息化平台实现社区事务的在线办 理、居民意见的及时反馈和多方协同管理，促进社区管理的透明化、科学化和 高效化。 5.1.2 商业综合体应用分析 商业综合体智慧社区建设侧重于提升商业运营效率和客户体验，涵盖多个关键 方面。首先，在智能停车管理方面，通过安装智能停车引导系统和车牌识别技 术，实现停车位的实时监控和动态调配，极大地减少车主寻找停车位的时间， 时间， 提高停车场的利用率，提升顾客的便利性。 其次，智能安防系统利用高清视频监控、人脸识别、行为分析等先进技术，能 够实现全天候、多角度的安全防护，及时发现异常情况并自动报警，保障商业 综合体内人员和财产的安全。此外，环境监测系统通过传感器实时监控空气质 量、温度、湿度等环境参数，确保购物环境的舒适与健康，提升顾客的整体体 验。 22 / 28 客户行为分析则依托大数据和人工智能技术，收集和分析顾客在商场内的行为 客户行为分析则依托大数据和人工智能技术，收集和分析顾客在商场内的行为 轨迹、停留时间、消费偏好等数据，帮助商家精准了解客户需求，制定个性化 的营销策略，提高客户满意度和忠诚度。通过大数据和 AI 技术的深度应用， 商业综合体不仅能够实现精准营销，还能进行运营优化。 5.1.3 政府及公共服务领域应用 政府及公共服务领域积极利用智慧社区技术，全面提升公共安全水平、社区服 务质量以及应急管理能力。智慧社区作为现代信息技术与社区管理深度融合的

国铁集团和各省、市地方政府及省市铁路投资公司和合资铁路公司着力创新机制，探索推进，已 经显现成效。 近几年来一些TOD模式的铁路土地综合开发项目，如重庆沙坪坝铁路枢纽综合体、广州凯达尔国 际广场、上海莘庄站等项目已经建成，福厦高铁沿线开发、珠江三角洲城际铁路沿线开发、杭州艮山 门动车所上盖项目、广州白云站上盖项目、东莞虎门站等一批项目正在有序推进。 目 铁7万公里左 右，覆盖50万人口以上城市。 随着国家“一带一路” 、城市群和“都市圈”区域一体化以及运输结构调整等战略的实施，以及铁路快速 发展和国家相关配套政策的完善，铁路站城综合体、既有车站改造、高铁新区、铁路物流港等将成为铁路TOD发展 的重点领域，未来铁路TOD发展市场前景美好。 中国地方铁路协会是由原国家计划委员会、国家经济委员会和铁道部共同批准成立的国家一级行业协

面/幕墙）、公共园区（车棚/连廊）、 老旧小区（屋面/闲置场地） BIPV（一 体化集成） 将光伏组件与屋面瓦、幕墙板、遮阳构 件等融合，替代传统建材，同步实现光 伏发电与建筑围护功能 商业综合体（幕墙/屋顶）、高端写字 楼（外立面）、标志性公共建筑（装 饰性屋面）、历史建筑附属建筑 BAPV 与 BIPV 分别对应不同改造条件与需求，共同覆盖建筑光伏的多元应用场景。BAPV 的优势在 变流量控制系统（水泵/风机变频范围 20%-100%） 办公建筑、商业建筑、公共建筑 新风热回收装置（热回收效率≥70%） 人员密集的商场、写字楼、学校 分区温控系统（温控精度±0.5℃） 大型综合体、多区域办公建筑 实际改造中，需注重系统协同适配。例如大型公共建筑可优先采用“磁悬浮机组+变流量控制+冷凝 热回收”组合方案，兼顾节能与热水供应需求；北方地区可选择“空气源热泵+太阳能光热”互补系统， - 反馈优 化” 的闭环运行，破解可再生能源间歇性、波动性难题，为全体系提供精准决策与协同支撑；智慧微电 网系统以 “源网荷储” 协同为核心，通过并网 / 离网灵活切换，适配产业园区、大型商业综合体等规 模化场景；“光储直柔” 系统则凭借 “直流发电 - 储能 - 配电 - 柔性用能” 的全直流链路，降低转 换损耗，适配高端住宅、数据中心等高效低碳场景。三者协同发力，推动建筑能源系统从 “被动供给”