规划思路，有层次的打造慈溪市综合物流园区“一轴、二基地、六区”的功能布局。“一轴”即沿 江商务轴；“二基地”为供应链集成服务基地和区域分拨分销基地；“六区”分别为货运配载区、 仓储配送区、总部集聚区、专业物流区、延伸发展区以及综合配套区。 （6） 建设规模及内容 慈溪市综合物流园区总规模 2028 亩，一期开发 1408 亩，二期开发 620 亩，计划总投入 30 亿元，投资强度约 148 万元/亩。 兴中国轻纺城物流园区；定位于空港型的物流园区为萧山机场物流园与宁波空港物流园区。 7 通过实地考察与调研分析：宁波范围内的大型物流园区主要功能为大宗物资中转集散、国际 物流与保税物流以及专业市场配套服务，专门为当地工业产业服务的物流园区以及专业的公路港 平台服务型物流园区项目尚属市场空白；定位于大宗物资中转集散和商贸服务的物流园区数量较 多，且存在核心服务区域重叠交叉现象，市场竞争较为激烈；嘉兴现代物流园区的发展战略和规 区。规划“一心四区”，“一心”即物流运营中心‘“四区”包括高端配送功能区 、制造业物流园区、钢材加工配送功能区、服务配套功能区。 4 绍兴中国轻 纺城物流园 区 绍兴县 近期1123 亩,远期 2000 约9亿 一期运营，二期 计划于2012年开 始运营 分为国际物流基地、国内物流基地和水运物流基地等三大功能区块。主要为轻纺市 场改造升级配套，为轻纺城市场经营户提供仓储、配送和流通加工等服务功能 5 德清临杭物 流园区

招商引擎（产业大 脑） 招商项目全生命周期管理 招商知识库 招商地图 协同办公 空间资产数据 企业工商数据 项目数据 政策法规数据 营商环境数据 招商配套数据 客户线索数据 用户中心 权限中心 消息管理 审批中心 安全中心 认证中心 GIS 地图 数字孪生地图（ CIM ） 数据采集 项目跟踪 履约管理 项目预警 项目审核 企业库 项目库 政策库 合同库 资料库 案例库 土地资源 工业厂房 产业定位 产业配套 优惠政策 营商环境 环境优势 生活配套 信息互通 项目互通 政企互通 省直市直部门数据（工 信、国土、工商、税务、 经发等） 第三方机构数据 （行业机构、咨询公司、 产业联盟等数） 纵向填报数据 ， 提升招商决策的效率。 围绕产业园区招商的全流程生命周期进行可视化管理 方案核心业务流程 地块管理 厂房管理 闲置低效用 地管理 全区二三维地图 投资环境展示 交通生活城市配套 政策配套展示 产业空间布局 项目管理 合同管理 项目调研 项目跟踪 履约管理 预警管理 盘 推 评 签 跟 服 盘家底 招商推介 引入前评估 项目签约落地 建设跟踪 项目服务 项目评估管理

某大型产城智慧园 区建设方案 第一部分 智慧园区现状 项目基础数据：  园区总投资 60 亿元  占地约 502 亩  总建筑面积约 51 万㎡，其中产业 园区约 33 万㎡，配套住宅 18 万 ㎡ 中集智谷产业园：  中集集团 180 亿元战略布局东莞 四大项目之一  中集进军产业地产领域首个园区  东莞市重点建设项目 东莞 — 中集智谷 A B D 亩（ 18942.5 ㎡） 容积率 4.5 计容建面 85241.3 ㎡ 配套设施 200 ㎡（非机动车 停车场 500 辆、出租车营业 站 10 个泊位、公厕、规划 宏基站） 规划备注：办公面积≥ 50% B 地块 商办 限高 100m 占地面积 25.6 亩（ 17083 ㎡） 容积率 4 计容建面 68332 ㎡ 配套设施 2000 ㎡（邮政支 局） 规划备注：办公面积 ≥ 50% ，预留 600 600 ㎡邻里广 场 C 地块 商办 限高 100m 占地面积 29.3 亩（ 19544.6 ㎡） 容积率 4 计容建面 78178.4 ㎡ 配套设施 110KV 变电站 规划备注：办公面积≥ 50% D 地块 商办 限高 100m 占地面积 28.3 亩（ 18851.6 ㎡） 容积率 3.1 计容建面 58439.9 ㎡ 规划备注：办公面积≥ 50% 用地性质 商住、商办 物业类型 高层、商业、

产生的较为有创造力的政府招商模式。 在招商引资发展的新阶段 ，传统的招 商引资模式已经不能满足新形势的竞 争要求 ，暴露出诸多的问题。而良好 的产业基础、完善的产业链条、完备 的产业配套与一流的营商服务开始 成 为投资者首先关心的因素 政策型招商指的是地方政府主要依 靠优惠政策和良好投资环境吸引企业 入驻的招商引资方式。 随着园区的政策优惠逐步趋同 ，为了 在招商引资竞争中获取优势 政策招商向产业招商转变 优惠政策优势趋于弱化 ，招商引资进入产业环境主导阶段。 良好的产业基础、完善的产 业链条、完备的产业配套成为投资者首先关心的因素 ，围绕重点产业开展产业链招商成 为趋势 ，针对产业链缺失和薄弱环节 ，引进与之相关联、相配套的项目 ，着力进行补链、 扩链、壮链、强链招商。 O2 招商内容 资产招商向引才引智转变 人才和技术取代资产 ，成为招商引资的关键所在。推动产业转型升级 规划指导下 ，园区逐渐发展了 电子信 息、精密机械以及生物医药 等若干重 点产业集群。 建设“三化园区”和“三型城区” 经过 20 余年的开发建设 ，园区基础设 施、产业载体、城市功能配套等一 系 列重大任务相继完成 ，发展重点 随之 转向优化产业布局、发展主导 产业、 加快城市崛起的第三阶段。 发展模式 从外向型经济向创新性经 济转型 ，从 工业经济向服务型经济

案例分享 智慧体系 具有统一智慧运营管理平台 智能化的办公和生活环境 整合政府及公共服务资源 对接互联网＋智慧城市 聚集产业创新和科研资源 形成上下游产业生态体系 产业配套 提供优质垂直化服务 完备的商务配套环境 优秀的人才资源 高质量的产业聚集地 发达的金融和资本环境 地域＋空间 合适的工作场地 基本的物业服务 良好的地域位置 方便的交通环境 优越的财税政策 第 智能分 析 … … " 创意 " 全域应用覆盖场景 " 创能 " 有效支撑园区演进 " 创业 " 死磕重点完成亮相 " 创新 " 前沿技术试验区 企业智能 产业链服务 周边配套 政策支撑 … … GIs+BIM 人工智能 统一运营 … … 大数据 " 四创 " 园区整体架 构 6 I 视 频 智能安防 智能环境监测 物联网 统一身份 智能终端﹒家居 娱乐休闲 一卡通服务 应急 应急预案 应急演练 应急处置 公共 园区之窗 政务服务 税务服务 市政公共服务 办公 共享办公 智慧会议 人事管理 资源共享 配套 车辆管理 出行服务 物业服务 信息查询 党建 智慧党建 党员服务 应用层 运 营 监 管 服 务 应用 农业园区 汽车园区 农业技术服务系统 农产品检测系统 农村电子商务系统

化供应链组织效率大幅提升 制造企业 B2B 商家 B2C 商家 消费者 高频次 少批量按需订货 快速反应 柔性 化制造 高频次供货 电商物流 数据联通 生活配套模块 总部经济模块 电商服务业模块 消费者 物流模块（ RDC+ 产地仓） 园区外部资源 数据联通 数据联通 商务层 物理层（实体基础设施） 菜鸟园 银行 蚂蚁系列 投资基金 担保 工业基础设施 当日达 此日达 夜间配 数据标准 电子面单 支撑服务业 （物流园区） 衍生服务业 （产业园区） 菜鸟 数据产品 商务配套 生活配套 政务配套 人才引进 人才培训 文化输出 资源倾斜 解决 方案 物流园区 配套硬件 智慧物流园区与产业园区联动效应 产业联动与新型城 镇化 物流资源描述 服务组合与推荐 物流需求管理 QOS 监控与管理 模式检索匹配

8。生产性物流园区中， 原材料 物 流区中件杂散货的堆场需求较高， 堆码能力较弱， 比重 取为 0.75； 多式联运区的集约程度较高， 堆码能力强， 比 重取为 0.8； 供应链区仓配能力较强， 但配套基础设施较多， 比重取 为 0.75。 根据预测方法和适园货运量预测计算各业态用地规模 — 31 — 如下： 表 3- 10 分业态用地需求预测 类别 供应链物流区 原材料物流区 联运物流区 170 110 140 2035 年用地需求 (亩) 240 160 200 为提升生产性物流效率和园区管理服务水平， 生产性物 流园区还应根据需要布置综合服务区， 建设服务配套设施， 参照同类物流园区，配套用地规模约为 30 亩。 综上分析，东台市生产性物流园区 2025 年、 2035 年的 总用地需求分别为约 450 亩、 600 亩。 — 32 — 第四章 发展战略及定位 充分发挥物流园区要素集聚、平台服务的优势， 促 进东台市先进制造业产业链上下游协同发展， 成为服务 东台 经济高质量发展的枢纽。 — 37 — 第五章 空间布局 第一节 功能设计 园区功能包括基础功能、特色功能和配套功能三类。基 础功能是物流园区运作的基本功能， 包括装卸仓储、中转换 装、运输组织管理、通信信息等功能。 一、 基础功能 装卸仓储功能 。装卸和仓储是园区的基本功能， 高效的

平方米；本项目主要包含综合楼、冷冻冷藏库、农产 品加工库、农机物资市场、综合市场、水产市场、肉禽市场、果蔬市 3 场、开放交易市场、垃圾站房及其配套附属设施等。 项目点东至 307 省道，南至城区备用地，西至城区备用地，北至 320 国道。基地周边配套日趋成熟，交通便捷，是绝佳之地。 2 、研究范围 根据国家发改委关于对项目可行性研究报告有关内容的要求，结 合业主方提供相关资料和基础数据，提出项目建设的背景、项目建设 普遍实现冷链服务全程可视、可追溯，生鲜农产品和易腐食品冷 链流 通率、冷藏运输率显著提高，腐损率明显降低，食品质量安全得到有 效保障。 3 、基础条件 xx 市农产品冷链物流中心依托高安城区，共享城区资源，基础 “ 配套设施完善。物流中心土地实行 七通一平 ”，区内路网发达、供 气 管网完善、电力供用充足，现有 110kv 双网线供电，园区供水充沛， 管网承载力强。 4 、建材供应条件 建设用钢材、木材、水泥、砂、石及装饰材料等均可在宜春市及 和组织管理、投资估算和资金筹措、社会效益分析等方面进行论述、 研究，对项目的决策提供依据。 三、项目投入资金及效益情况 1 、机构设置与运作 一是要理顺各种关系，由当地政府实行属地管理，为物流中心及 配套农副产品交易中心提供良好服务机制，抓好基础设施建设，相关 职能部门要理清办事程序，提高办事效率，做好日常的协调和监督管 理。二是营造宽松的投资环境，由 xx 市政府及 xx 市村集体经济发

改善城市环境 促进区域经济发展 实现多种运输方式的有效衔接和多式联运 包装 流通加工 配载 拼箱、拆箱 分拣 配套服务功能 物流增值服务功能 办公配套服务 咨询与培训 供应链物流管理 信息服务 生活配套服务 结算和物流金融 需求预测 物流设备与 IT 金融配套服务 车辆辅助服务 物流园区功能 目前，传统的基于出租、租赁的园区赢利模式在中国还占主导地位。根据国外物 工程项目投资分析 工程项目投资分析 园区人员分析 园区人员分析 ---- 人员信息分析 人员信息分析 图形界面： 园区人员分析 园区人员分析— —出入信息分析 出入信息分析 图形界面： 生活配套设施状况分析 生活配套设施状况分析 图形界面： •Record List & Detail •Hierarchy Drill Down •Status Indicator •Status Page •Summary

现代服务业 税收、土地增值收入和综 合服务成为园区主要收入 来源 ？ 4 当代园区变革 产业运营 区域一体化 资本多元化 盈利纵深化 经营社区化 伴随着园区产业集群生长和综合配套完善， 园区运营从单一生产集聚区管理转向城镇社 区化经营 经营社区化 园区收入从初期的政策、地产收入转向多 元化运营收益；企业及其从业人员从简单 物业租购对象延伸为产业价值的对象主体 盈利纵深化 民营资本、国际资本、风投资本加速涌入； 同时政府主导园区随其扩张发生企业化和 市场化的转型，催生混合制的资本多元化 资本多元化 5 新时期产业园区发展路径解析 • 针对主导产业、大型项目招商。 • 政务服务、基础物业、简单配套 • 针对主导产业链匹配的关键机构招商 • 产业链（行业）服务平台、生产性专项服务 • 产业链匹配及其衍生企业的常态招商。 • 引入第三方社会资源，打造服务联盟 • 社区服务与产城融合 • 成熟期 • 园区建设项目管理 • 园区战略招商管理 • 基础运营制度管理 • 周边基础生活配套 • 职能岗位工作辅助 • 研发、生产等主营链服务 • 政策、人才等辅助链服务 • 开办与入驻服务 • 物业与基础配套 • 空间资产运营精细化 • 客户服务全面规范化 • 经营管理流程标准化 • 园区配套优化升级 • 职业技能成长提升 • 服务资源的丰富整合 • 企业培育的价值分享 • 数据支撑的智慧决策