大型商业综合体培训 汇报人： ****** 时间： 202x 年 大型商业综合体将休闲娱乐、 住宿、 办 公、餐饮、 文化、 购物等功能集于一身， 建筑结构复杂、 营业面积大、 人员流量 大、 商品集中、 可燃物和电气设备众多、 引发火灾的因素多以及疏散难度大 ， 易 造成人员群死群伤的火灾危险性。 消防 安全管理要求严格 ，保卫责任重大 ， 如 果管理不善 ， 极易引发火灾事故 极易引发火灾事故 ，造成 重大人员伤亡和经济损失。 大型商业综合体 大型商业综合体消防安全管理 大型商业综合体消防安全职责都有哪些？ 大型商业综合体都有哪些火灾风险？ 大型商业综合体火灾案例 03 04 Contents 录 目 01 02 多类型火灾特性在同一时间 与空间显现 宾馆、 商场、 饭店、 公寓、 地下车库等作为单个对象时 ，有 其特有的火灾特点 ， 但当这些场 所被相互连接在一个独立式综合 所被相互连接在一个独立式综合 建筑体内时 ，这些火灾的特点会 在同一个空间内相互叠加和放大。 大型商业综合体都有哪些火灾风险？ 餐饮 娱乐 购物 住宿 人员聚集 ， 空间复杂 ， 疏 散救助相当困难 大型商业综合体中人员成分 复杂 ， 且人员密度高、 流动性大。 据统计 ， 一般大型商业综合体每 天的人流量可达 20 万人次 ， 营 业高峰时每平方米可达 5 至 6 人 ， 一旦发生火灾

典型商业综合体规划设计研究 典型商业综合体规划设计研究 2 案例研究的前提  公共价值较为突出  善于打造街区意象 产品形态体现国际时尚风格 案例选取的原则 案例选取的原则 选取案例 选取案例 SONY 中心 /海上海 /三里屯 SOHO 研究目的 研究目的 类似项目如何通过规划实现项目的公共价值？ 街区意向？处理多物业形态的相互关系？ 索尼中心：柏林波茨坦广场索尼中心改造，如何实现街区

智慧商业综合体概念方案 概念方案 01 目录 01 建设总览 02 建设思路 03 建设感悟 04 建设畅想 1 建设总览 定位 规划 效果 项目的背景 某购物广场总占地 3.75 万㎡，总建筑面积 8.6 万㎡，项目建 设期 2021-2023 年，项目包含约 7.5 万㎡购物中心及 1.1 万 ㎡风情商业街。将打造成为城南首家沉浸式、全业态融合性 商业 MALL ，是城南副商业中心地标项目。项目集购物、餐 的实力，自成一个商圈。 建设的目标：多业态融合的生态智慧商业综合体 生态 智能 智慧 • 绿色 • 环保 • 循环经济 • 设备上通下达 • 流程线上线下闭环 • 用户感知来自智能设备 • 资源高度整合 • 消灭数据孤岛 • 智慧大脑统筹全局 智慧商业综合体设计理念： B 端运营、 C 端服务 • 银川荆门江山阅智慧商业综合体设计理念： B 端运营、 C 端服务 购物 会展 餐饮 文化 合实现智慧运营与管理 智慧商业综合体核心建设理念 • 银川荆门江山阅智慧商业综合体核心建设理念 “ 客户”、“空间”、“服务”、“生态”全数字化平台 客户 生态 服务 数据 数据 以客户为中心 以空间为载体 以服务为纽带 以生态为出口 空间 降本 增效 满意度 2 建设思路 生态 智能 智慧 “ 无人”智能生态环境管理 生态 生态、智能、智慧是综合体环境设计 中的体现 智慧

淘 汰； 2. 核心软件与合规能力是低空基建项目的核心定价权与话语权，而非投资规模或 硬件供应规模，具备军民航系统对接能力与合规资质的企业，掌握项目的核心主导 权； — 3 — 3. 联合体模式是承接亿元级地市级全域项目的唯一最优解，投建运一体化模式成 为行业主流，企业需从一次性项目承包商向地方政府低空经济长期合伙人转型； 4. 低空基建全生命周期中，运维与运营环节全周期价值占比超 从当前市场竞争情况来看，低空基建市场呈现出“头部企业领跑、细分赛道专精特 新企业补充、联合体模式成为主流”的竞争格局，核心特征如下： 1. 头部企业优势显著，马太效应逐步显现：以中科星图、航天宏图、中电科莱斯 等为代表的头部企业，凭借核心软件平台能力、合规资质、全国落地案例，占据了亿 元级全域低空基建项目 70%以上的市场份额，成为项目联合体的核心牵头方。2025 年 — 18 — 以来中标的 32 个亿元级低空基建项目中，有 ，融入头部 企业的产业生态，成为联合体的核心配套方，占据了细分赛道的主要市场份额，形成 了“龙头引领、专精特新配套”的良性产业格局。 3. 跨界企业加速入局，市场竞争日趋激烈：华为、中兴、海康威视、大华股份等 通信、安防领域的龙头企业，凭借自身在硬件设备、通信技术、系统集成领域的优 势，加速入局低空基建市场，或与头部软件企业达成战略合作，或组建联合体参与项 目投标，市场竞争日趋激烈。

数达到12块。目标500亿 轨道三期 发展收获 按照市场化改革的总体思路，一方面配合政府梳理轨道沿线土地资源，继续争取通过招拍挂、作价 出资政策获取土地的同时，探索开发“站城一体”枢纽综合体，跟随线网发展，积极介入尝试 城市更新、整村利益统筹、棚改，一级/一级半土地整理开发新路径；另一方面寻求市场 合作和市场途径，获取新资源，提升开发品质，运营优质持有商业，开创“轨道+物业“新模式。 对接 站城一体化 二、TOD发展实践 TOD新发展——站城一体化 PAGE 24 城市综合体  车辆基地上盖的住宅商办综合体（前海时代；塘朗城；锦荟广场）  大型枢纽上盖的商办综合体（深圳北站-汇德大厦、汇隆商务中心；前海枢纽项目）  地铁车站上盖的商办综合体（深圳湾超总基地启动区-汇云中心；深大站-地铁金融科技 大厦；车公庙站-深铁置业大厦） 地铁城市更新片区统筹 新一 代的枢纽城市综合体 交通枢纽的进化  传统型轨道、公交场站  综合性轨道、公交等换乘式 的交通枢纽场站  综合性交通枢纽场站兼少量 配套商业服务和开发  综合交通枢纽场站及综合性 城市开发一体化 第三代综合交通枢纽枢纽城市综合体 四、案例分享 “站城一体化”— 前海枢纽 PAGE 46 提出第三代枢纽—枢纽城市综合体的概念，确立“站城一体”开发建设理念

人工智能 . 储能等新技术为依托，运用“互联网 + ” 新模式， 调动负荷侧调节响应能力 在城市商业区、综合体、居民区， 依托光伏发电、并网型微电网和充电基础设施等，开展分布式发电 与电动汽车 ( 用户储能 ) 灵活充放电相结合的园区 ( 居民区 ) 级 源网荷储一体化建设。在工业负荷大 : 新能源条件好的地区，支持 可控制负荷 协调优化 电力市场 充电桩 低 未来发展将依托城市供能， 城市综合体：将城市中商业、办公 、居住、旅店 、展览 、 餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行 组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能 动关系，从而形成一个多功能 、高效率、复杂而统一的 大型综合体。 能源综合体设想 6. 能源综合 体 7. 零碳园区愿景 零碳园区服务平台 + 综合能源项目

服务。智 慧社区还推动社区治理的数字化转型，借助信息化平台实现社区事务的在线办 理、居民意见的及时反馈和多方协同管理，促进社区管理的透明化、科学化和 高效化。 5.1.2 商业综合体应用分析 商业综合体智慧社区建设侧重于提升商业运营效率和客户体验，涵盖多个关键 方面。首先，在智能停车管理方面，通过安装智能停车引导系统和车牌识别技 术，实现停车位的实时监控和动态调配，极大地减少车主寻找停车位的时间， 时间， 提高停车场的利用率，提升顾客的便利性。 其次，智能安防系统利用高清视频监控、人脸识别、行为分析等先进技术，能 够实现全天候、多角度的安全防护，及时发现异常情况并自动报警，保障商业 综合体内人员和财产的安全。此外，环境监测系统通过传感器实时监控空气质 量、温度、湿度等环境参数，确保购物环境的舒适与健康，提升顾客的整体体 验。 22 / 28 客户行为分析则依托大数据和人工智能技术，收集和分析顾客在商场内的行为 客户行为分析则依托大数据和人工智能技术，收集和分析顾客在商场内的行为 轨迹、停留时间、消费偏好等数据，帮助商家精准了解客户需求，制定个性化 的营销策略，提高客户满意度和忠诚度。通过大数据和 AI 技术的深度应用， 商业综合体不仅能够实现精准营销，还能进行运营优化。 5.1.3 政府及公共服务领域应用 政府及公共服务领域积极利用智慧社区技术，全面提升公共安全水平、社区服 务质量以及应急管理能力。智慧社区作为现代信息技术与社区管理深度融合的

国铁集团和各省、市地方政府及省市铁路投资公司和合资铁路公司着力创新机制，探索推进，已 经显现成效。 近几年来一些TOD模式的铁路土地综合开发项目，如重庆沙坪坝铁路枢纽综合体、广州凯达尔国 际广场、上海莘庄站等项目已经建成，福厦高铁沿线开发、珠江三角洲城际铁路沿线开发、杭州艮山 门动车所上盖项目、广州白云站上盖项目、东莞虎门站等一批项目正在有序推进。 目 铁7万公里左 右，覆盖50万人口以上城市。 随着国家“一带一路” 、城市群和“都市圈”区域一体化以及运输结构调整等战略的实施，以及铁路快速 发展和国家相关配套政策的完善，铁路站城综合体、既有车站改造、高铁新区、铁路物流港等将成为铁路TOD发展 的重点领域，未来铁路TOD发展市场前景美好。 中国地方铁路协会是由原国家计划委员会、国家经济委员会和铁道部共同批准成立的国家一级行业协

管理手段落后 违法停车屡禁不止 停车场管理无信息化支撑，停 车收费不规范，效率低下 ; 聘 请人员多，大大增加运营管理 成本。 功能简介 综合智能交通管理平台业务场景 无人值守停车场 大型商业综合体停车场 新能源车位 路外 停车 管理 双模地磁检测 高位视频检测 路内 停车 管理 交通引导 信息发布 交通 引导 违法停车检测 执法扣车处理 违法 停车 管理 业务场景 : 支付、 无感支付等多样化支付方式。 云平台管理功能 云平台管理功能，支持车辆授权管理、电子优惠券折扣、远 程报表、智能运维数据分析、实时远程监管等功能。 业务场景 : 路外停车管理–大型商业综合体停车 场 采用智能车牌识别技术和快速道闸技术，以车辆快速通行管理、自助缴费、车位诱导、便捷寻车等系统等为核心功能，实现商 业消费、人员、车位信息共享，提高资源利用率。 车牌 /ETC 智能识别，支持提前支付停车费

面/幕墙）、公共园区（车棚/连廊）、 老旧小区（屋面/闲置场地） BIPV（一 体化集成） 将光伏组件与屋面瓦、幕墙板、遮阳构 件等融合，替代传统建材，同步实现光 伏发电与建筑围护功能 商业综合体（幕墙/屋顶）、高端写字 楼（外立面）、标志性公共建筑（装 饰性屋面）、历史建筑附属建筑 BAPV 与 BIPV 分别对应不同改造条件与需求，共同覆盖建筑光伏的多元应用场景。BAPV 的优势在 变流量控制系统（水泵/风机变频范围 20%-100%） 办公建筑、商业建筑、公共建筑 新风热回收装置（热回收效率≥70%） 人员密集的商场、写字楼、学校 分区温控系统（温控精度±0.5℃） 大型综合体、多区域办公建筑 实际改造中，需注重系统协同适配。例如大型公共建筑可优先采用“磁悬浮机组+变流量控制+冷凝 热回收”组合方案，兼顾节能与热水供应需求；北方地区可选择“空气源热泵+太阳能光热”互补系统， - 反馈优 化” 的闭环运行，破解可再生能源间歇性、波动性难题，为全体系提供精准决策与协同支撑；智慧微电 网系统以 “源网荷储” 协同为核心，通过并网 / 离网灵活切换，适配产业园区、大型商业综合体等规 模化场景；“光储直柔” 系统则凭借 “直流发电 - 储能 - 配电 - 柔性用能” 的全直流链路，降低转 换损耗，适配高端住宅、数据中心等高效低碳场景。三者协同发力，推动建筑能源系统从 “被动供给”