武汉城市更新探索与实践——总报告 版权所有 © 联合国人类住区规划署，2024 联合国人居署中国办公室 中国北京市朝阳区秀水街 1 号建国门外外交公寓 6-1-83 免责声明 本报告中使用的名称和呈现的材料并不意味着联合国秘书处 就任何国家、区域、城市或地区或其政府部门的法律地位， 或就其边境或边界划定，或关于其经济体系或发展程度发表 任何意见。本出版物的分析结论和建议不一定反映联合国人 001 002 003 武汉城市更新探索与实践 -- 总报告 城市更新的发展历程 推倒重建 (1950 年代 ) 综合更新改造（1960 年代 -1970 年代） 小规模改造 市场主导（1980 年代 -1990 年代） 以人为本的可持续城市发展（1990 年代 -2000 年代） 综合城市复兴时期（2010 年代 -2020 年代） 城市更新起源于二战后的欧洲地区，目的是化解城市发展中伴生的各 种经济、政治危机、消化剩余社会资本、缓解社会矛盾以实现人与社 会的可持续发展。城市更新的关注重点随时代发展不断演进变化，直 接反映不同时期人们价值理念的不同以及人们对城市需求的变更。二 战结束以来，全球城市更新可以划分为以下五个阶段： 003 004 城市更新的概况 二战后，城市更新的重点主要是战后 重建。欧洲国家，尤其是那些在战时

境压力，与绿色发展理念形成突出矛盾。 从行业发展趋势来看，既有建筑可持续改造已进入政策红利与市场需求双轮驱动的加速阶段。国家 层面相继出台《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》《关于持续推进城市更新行动的意见》等一 系列政策文件，明确提出到 2025 年，完成既有建筑节能改造面积 3.5 亿平方米以上，建设超低能耗、近 零能耗建筑 0.5 亿平方米以上，为行业发展明确了清晰的目标导向3 4。此外，从住建部发布的四批城市 中华人民共和国住房和城乡建设部. “十四五” 建筑节能与绿色建筑发展规划 [R]. 建标〔2022〕24 号. 2022. 4 中共中央办公厅，国务院办公厅. 关于持续推进城市更新行动的意见 [R]. 2025. 5 中华人民共和国住房和城乡建设部 (办公厅). 实施城市更新行动可复制经验做法清单（第一至四批）[R]. 2022-2025. 3 慧能源管控，要求因地制宜制定改造计划6。从价值层面来看，改造的经济效益不仅包括直接的节能费用 显著，单一改造模式难以契合多元需求。居住建筑产权呈分散状态，改造意愿难以达成统一，产权主体 间利益协调难度大8；商业性公共建筑以投资回报最大化为目标，对改造的经济性以及施工周期有着严格 要求；长期以来，非商业性公共建筑（非经营性城市更新项目）受政策引导与财政预算的约束，相比经 济回报更为注重环境社会效益9。目前，行业内缺少针对不同建筑类型的标准化商业模式，部分创新模式 的应用场景存在局限性，尚未形成能够大规模复制的成熟范式。

空间范式转型背景下城市更新适应性规划治理体系构建 田莉 王雨 Constructing a System of Adaptive Planning and Governance for Urban Regeneration in the Context of Spatial Paradigm Transformation TIAN Li, WANG Yu 在线阅读 View online: 丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展 为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、 治理增效……走出一条中国特色城市现代化新路子。”为此，本专题刊发的两篇文章，分别聚焦城市更 新的规划体系和实现机制，力图从不同角度探索城市更新的行动逻辑、驱动机制和行动路径，这将为进 一步推动中国特色城市治理的范式革新、理论建构和实践探索提供启示与借鉴。 ——涂晓芳（北京航空航天大学公共管理学院副院长、教授） 空间范式转型背景下城市更新适应性 规划治理体系构建 田 莉， 王 雨 （清华大学 建筑学院，北京 100084） 摘 要：中国空间范式正在变革，2025 年中央城市工作会议明确中国城市发展战略由增量扩张转向存量提 质增效。传统规划体系已难以适配这一发展模式转变，亟须探索适配城市更新时代的规划治理体系。研究 依据空间范式演进逻辑，从主体性、

2025 年 9 月 北 京 市 规 划 和 自 然 资 源 委 员 会 北京市城市更新项目 规划土地政策应用 案例指引 前言 实施城市更新行动，是以习近平同志为核心的党中央，科学把握城市发展规律，就全面推进现代 化人民城市建设、扎实推动城市高质量发展、不断满足人民群众美好生活需要作出的重大战略部署。 实施城市更新行动，是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求；是坚定实施扩大内需 感幸福感安全感的重大举措。 党的二十大提出实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市。党的二十届三中全会进一步明 确建立可持续的城市更新模式和政策法规。2021 年以来，每年《政府工作报告》都会对城市更新行动 作出部署，提出明确要求。2025 年 5 月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更 新行动的意见》，对持续推进城市更新行动作出系统全面部署。2025 年 7 月，党中央召开中央城市工 月，党中央召开中央城市工 作会议，强调“以推进城市更新为重要抓手”，提出“高质量开展城市更新”。 近年来，北京市坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，立足新时代首都城市战略定位，深入贯 彻实施《北京城市总体规划（2016 年—2035 年）》，大力推进城市更新行动，加强顶层设计，坚持 改革创新，健全完善城市更新体制机制，建立“1+N+X”城市更新政策体系，推动各类城市更新项目 有序实施，形成一批可推广、

城市更新新形态： 商业街区的转形与转型 2025 白 皮 书 中国人民大学国发院城市更新研究中心 2 城市更新新形态：商业街区的转形与转型 目 录 前言 ............................... 4 第一章 活力商业街区：转型发展情境下城市更新的新形态 ..................................................... 4 1.1 行业发展趋势：中国商业所具的“韧性”与“纵深” ............................................... 4 1.2 城市更新机遇：活力商业街区的政策红利与市场机遇 ... ... 8 第二章 内涵与特征：城市更新视角下活力商业街区的新内涵与新特征 ................................. 8 2.1 城市更新视角下活力商业街区的全新内涵 ................................................................... 9 2.2 城市更新视角下活力商业街区的核心特征 ....

政策研究 |城市更新 1 两部委城市更新新政解读与城投转型路径探析 文/范昱希 摘要 随着我国城镇化进入存量提质阶段，城市更新已由单一的民生工程进化为空间价值重构的 战略抓手。中华人民共和国自然资源部和中华人民共和国住房和城乡建设部于 2025 年 12 月 31 日发布的《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（以下简称《通知》）通过“优化 规划”、“过 新“新要求”下转型提供指引。 一、探索中国式城市更新的发展路径 我国城镇化进程已由“外延式扩张”转向“内涵式提质”的存量时代，2024 年城镇化率已 达 67.9%，城市发展正式告别“大规模增量扩张”的传统模式，迈入“存量提质增效”的高质 量发展阶段。城市更新作为存量时代的核心发展抓手，其政策体系经历了从“规范约束”到“制 度赋能”的系统性演进，《通知》的发布，标志着城市更新从早期单一的“拆改修”物理改造， 年《住房和城乡建设部办公厅 关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63 号）的具体落实，是 继 2025 年 5 月《中共中央办公厅、国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》和 2025 年 8 月《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》之后的具体指导。本次《通知》 在坚守合规底线的基础上，重点解决前期城市更新“落地难、成本高、融资贵”的实操堵点，

推动城市（群）和都市圈高质量可持续发展 轨道交通的建设以及铁路土地综合开发将大力推动国家级城市群和都市圈建设，带动城市更新。 TOD站城一体化将有助于将高铁带来的人流、物流、信息流等转化为区域发展的经济流，助力产业升 级，促进高铁与城市融合发展。结合新建车站和既有站改造TOD的城市更新，集聚社区、商业、文创 和科创孵化器、总部基地等功能。 一、新形势下推进铁路土地综合开发的意义 二、铁路土地综合开发现状 现项目 最终落地。 —— 以统一规划、统一开发为原则，推动车站建设和站区开发同步立项、同步建设。促进城市总体规划、 土地利用规划、产业规划、控规等多规协调衔接、做好国土空间综合规划，打造未来城市更新升级载体。 —— 研究建立站城融合的TOD规划和技术体系，根据TOD特点优化铁路和地方的规划及建设流程。 —— 铁路投资主体从企业层面构建铁路综合开发顶层设计，明确战略方向，形成有效投资决策机制，提

绿色化升级。 ⑦ 标准提升：提升营运车船的能耗、排放、技术标准；建立新能源机车及配套工程的标准体系； 推动绿色智能船舶规范标准体系建设。 重点领域三：加快建筑和市政基础设施领域设备更新 以城市更新为主要抓手，建筑和市政基础设施迎来进一步升级。 随着城镇化建设稳步推进，城镇发展转向质量提升改造和结构调整并重。住建部推出《推进建筑和 市政基础设施设备更新工作实施方案》，该设备更新政策将围绕建设新型城镇化，以住宅电梯、供水、 ① 建筑节能改造：更新改造超出使用寿命、能效低的建筑节能设备。 ② 住宅老旧电梯更新：根据相关安全技术标准，更新、改造或大修运行故障率高、存在安全隐患 的电梯。 ③ 既有住宅加装电梯：结合城市更新和老旧小区改造，适应老龄化需求，稳步推进加装电梯。 ④ 供水设施设备更新：更新改造影响水质、老旧破损、能耗高的供水设施。 ⑤ 污水处理设施设备更新：更新改造不满足标准、节能降碳不达标的污水处理设施。 2.4 新型城镇化拉动建筑和市政领域投资需求 城市更新是中国经济进入高质量发展阶段的必然需求，是推动城市开发建设方式转型、促进经济发 展方式转变的有效途径。 政策引导：政策助力与经济回升 2024年中国大规模设备更新行动启幕 15 建筑和市政基础设施领域，主要围绕建设新型城镇化的机遇，建筑和市政基础设施迎来进一步升 级。具体包括推进城市更新、老旧小区改造，以住宅电梯、供水、供热、供气、污水处理、环卫、城市

景示范”的方式形成集群。在空间结构上，呈现出“核心区–拓展区–辐射区”多层级格局：核心区集聚 研发创新与总部经济，拓展区承载制造与测试功能，辐射区面向区域市场提供广域服务。 针对中心城区的研究则相对有限。已有少量文献从城市更新和城市设计视角出发，探讨将低空飞行 走廊嵌入城市滨水空间、商业综合体和会展区域，提出“立体街区”和“空地一体交通枢纽”等概念。但 系统地从区县尺度构建“产业–空间–场景”一体化布局的研究仍然偏少，尤其是对存量建成环境较为 需求、琶洲数字经济平台、会展和滨江文旅资源、制度试点与品牌传播能力等方面；关键短板则主要是 制造链条薄弱、起降网络与运行平台不足、复合型人才欠缺、数据与隐私治理规则不细化。外部机遇来 自国家与湾区战略叠加、UAM 产业窗口期、城市更新释放载体以及政务和商业场景的规模化需求；外部 挑战则体现为跨区同质化竞争、安全/噪声/隐私带来的社会敏感性，以及技术与商业模式尚未定型导致的 路径锁定风险。基于此，海珠区需要在中心城区约束条件 感知、智能 调度和数字孪生提供了技术与平台基础。通过将低空经济纳入新质生产力培育体系，有望推动“技术– 产业–空间–制度”深度融合，形成新的经济增长极。 (4) 城市更新与存量空间再开发带来载体机会。海珠区正处于城市更新和功能优化的关键阶段，大量 旧工业区、旧街区和滨江空间正进行改造升级，为规划布局起降点、低空走廊和控制中心等基础设施提 供了空间载体，也为“低空 + 文旅”“低空 + 消费”场景嵌入提供了机会。